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17 octobre 2019 | Isabelle Biard

SCPI fiscales : avantages et inconvénients par rapport à l’immobilier défiscalisant classique

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Vos clients souhaitent investir dans la pierre pour réduire leurs impôts, mais ils hésitent entre acheter un logement ou des parts de SCPI fiscale (notamment Pinel) ? Voici quelques éléments de comparaison et les avantages et inconvénients de la SCPI par rapport à un investissement pierre classique.

Qu’est-ce qu’une SCPI fiscale ?

Principe de la SCPI

Rappelons qu’une Société civile de placement immobilier (SCPI) est un véhicule collectif de gestion de biens immobiliers ayant pour objet l’acquisition et la gestion de biens immobiliers (logements, bureaux, commerces, hôtels, etc.) pour le compte de porteurs de parts appelés associés. Les SCPI sont gérées par des Sociétés de Gestion agréées par l’AMF.

Certaines SCPI (les SCPI de rendement) sont choisies par les investisseurs pour leur distribution régulière de revenus, d’autres pour leur faculté à réduire les impôts des investisseurs. Ces dernières, les SCPI « fiscales » distribuent moins de revenus. C’est la défiscalisation qui engendre l’intérêt financier du placement.D’autres, enfin (les SCPI de capitalisation ou de plus-value), sont appréciées pour leur faculté à engendrer une plus-value mais elles ne distribuent pas de revenus.

Les revenus générés par les SCPI sont essentiellement des revenus fonciers. Des revenus financiers sont également distribués à la marge. Les revenus sont soumis au barème de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Les plus-values réalisées lors de la vente des parts de SCPI sont imposables à l’impôt sur les plus-values immobilières.

Les SCPI fiscales

Une SCPI fiscale permet de bénéficier de la réduction d’impôt du dispositif sur lequel elle est adossée.

  • Il existe 4 types de SCPI fiscales en France : Pinel (21 % de déduction pour des parts conservées 12 ans), Malraux (de 22 % à 30 % de réduction sur les travaux), Déficit foncier (possibilité d’imputer les déficits sur les revenus fonciers existants et, s’ils ne sont pas suffisants, à hauteur de 10.700 € sur le revenu global) et Monuments historiques (déduction intégrale des travaux).
  • Sur le plan fiscal, c’est donc exactement la même chose que si votre client achetait un logement « en dur » et les parts de SCPI peuvent même être achetées à crédit.

 

Quels sont les inconvénients de parts de SCPI par rapport à de l’immobilier classique ?

Les frais de souscription et de gestion liés aux SCPI sont élevés

Les premiers se situent souvent entre 8 % et 12 %. De plus, les SCPI prélèvent aussi des frais de gestion annuels : « entre 8 % et 10 % » selon l’AMF. Enfin, des frais de cession sont aussi comptés. Amortir de tels frais sous-entend donc un blocage de ses fonds durant au moins une décennie.

SCPI = pierre « papier »

Si vos clients aiment la pierre pour son côté « tangible » rassurant, en investissant dans des parts de SCPI ils ne pourront pas visualiser, voire visiter leur investissement… Les amateurs de belles pierres à rénover notamment, auront donc intérêt à s’orienter vers un investissement classique.

Avec les SCPI, certains avantages liés au dispositif fiscal sont perdus

Avec le dispositif Pinel classique, par exemple, le logement acheté peut être loué à ses ascendants ou à ses descendants. Avec une SCPI Pinel, cette possibilité n’existe pas bien sûr.

Avec les SCPI, pas de possibilité de reprise future du bien immobilier pour une utilisation propre

Certains épargnants réalisent un investissement immobilier dans le but de récupérer le bien, à terme, pour l’occuper eux-mêmes. C’est notamment courant à l’approche de la retraite. Des couples habitant dans une grande agglomération et souhaitant vivre plus tard au bord de l’océan ou de la mer achètent un logement locatif 15 ans avant la retraite, le louent puis partent y habiter…

Les parts de SCPI ont une rentabilité décevante

Hors avantage fiscal, l’objectif de rentabilité d’une SCPI Pinel, par exemple, est généralement de 2 %. Dans les faits, ils oscillent entre 0,5 % et 3 %.

Les revenus générés par les SCPI sont différés

Les premiers dividendes ne sont généralement versés qu’entre la 3ième et la 5ième année car les premières années sont consacrées à la collecte. Il faut donc penser à échelonner les investissements afin de ne pas avoir trop d’effort d’épargne au départ.

La durée de détention des parts SCPI est plus longue

Même si, dans les annonces, la durée de détention est estimée à « plus de 10 ans », dans les faits, vos clients doivent souvent être prêts à garder leurs parts de SCPI fiscales pendant 15 à 18 ans, surtout s’ils ont choisi le dispositif Pinel. En effet, les logements locatifs devant être conservés pendant au moins 12 ans (pour satisfaire les investisseurs souhaitant optimiser à plein l’avantage fiscal). la liquidation des actifs ne s’effectue généralement qu’à partir de la 15ième année et dure 2 à 3 ans.

Il n’y a pas de marché secondaire pour la revente

Important : une décote conséquente est constatée en cas de sortie anticipée… si cette dernière est possible car il est très difficile de revendre des parts de SCPI fiscales.

Impôt sur la plus-value plus lourd dans le cas des SCPI

Lors de la revente des parts, la plus-value est calculée sur la différence entre le prix de cession et le prix d’achat hors travaux (sauf pour les SCPI Malraux « VIR » / Vente d’immobilier à rénover). Le cas échéant, la plus-value à déclarer aux services fiscaux est donc plus importante.

 


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Quels sont les avantages de parts de SCPI par rapport à de l’immobilier classique ?

Mise de fonds moins importante

Un logement locatif nécessite un investissement minimal d’environ 80.000 €. Des parts de SCPI peuvent s’acquérir à partir de 5.000 €.

Mise de fonds parfaitement adaptée au besoin de défiscalisation

Si vos clients souhaitent acheter de l’immobilier défiscalisant pour annuler de façon précise leur facture fiscale, l’achat de parts de SCPI est idéal puisque le montant investi peut être parfaitement adapté au besoin.

L’achat d’un logement génère parfois des avantages fiscaux trop importants pour être optimisés.

Possibilité d’investir dans un délai très court

Chaque fin d’année, en décembre, des épargnants recherchent des solutions pour réduire leur impôt. Acheter de l’immobilier est toujours intéressant, mais il faut compter plusieurs semaines pour boucler une opération d’investissement. L’achat de parts de SCPI est plus simple et plus rapide. Si un crédit est nécessaire, il faut toutefois compter ce délai de constitution du dossier.

Aucun souci de gestion pour les SCPI

Les parts de SCPI sont détachées de toute action de gestion de la part de vos clients. Toutefois, c’est aussi le cas, dans le domaine de l’immobilier classique, des résidences avec services, par exemple, dont la gestion est entièrement déléguée.

Les SCPI permettent une diversification des actifs

Une SCPI détient de nombreux actifs. Le risque mutualisé est donc abaissé. Remarque encore plus vraie pour ceux qui achètent des parts de plusieurs SCPI… 

SCPI ou immobilier locatif classique : que choisir ?

Si les SCPI fiscales peuvent représenter un intérêt dans certains cas (moindre mise de fonds à allouer, par exemple) et sont une façon de diversifier ses actifs, il apparaît plus intéressant de miser, en premier lieu, sur un investissement immobilier classique. La balance avantages/inconvénients penche, en effet, plus du côté des avantages pour ce dernier. Pourquoi ? Prenons l’exemple du Pinel :

  • en raison d’une rentabilité potentiellement plus élevée si le logement bénéficie d’un bon emplacement et que les prix ont bien progressé
  • parce que vos clients détiennent un actif tangible qu’ils peuvent utiliser s’ils le souhaitent pour y loger des membres de leurs familles
  • parce que les investisseurs ont le choix entre gérer eux-mêmes ou déléguer la gestion à des professionnels
  • parce que cet actif tangible pourra facilement être transmis à leurs enfants

Vos clients doivent savoir qu’un investissement en SCPI fiscales se conçoit sur le long terme, avec un rendement modeste et une incertitude réelle sur le prix de vente, surtout s’ils sont obligés de revendre avant la liquidation de la société.

 

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