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29 novembre 2019 | Isabelle Biard

Réforme des retraites 2020 : l’investissement immobilier peut compenser le manque de revenus !

Réforme des retraites 2019 : investir dans l'immobilier

C’est la réforme la plus attendue… qui fait craindre un abaissement des pensions de retraite. La réforme des retraites prévoit notamment que les actifs les mieux payés devront préparer eux-mêmes leur retraite financière. Dans cette hypothèse, investir dans l’immobilier est le bon conseil à leur donner !

Un régime de retraite universel

L’idée du gouvernement est de créer un régime unique de retraite, dit « universel » et d’appliquer la même règle à tous, d’où la formule : « un euro cotisé donne les mêmes droits ».

Dans la nouvelle logique de la réforme, chaque citoyen alimente tout au long de sa carrière une forme de compte virtuel. Au moment de prendre sa retraite, les droits ainsi accumulés sont transformés en une pension, dont le montant dépend d’un coefficient prenant en compte l’âge de départ en retraite et de l’espérance de vie. Cette formule devrait rendre le système plus lisible, et permettre à chacun de suivre simplement le montant de ses cotisations tout au long de sa carrière. Il s’agira toujours d’un système dit par « répartition », car ce seront toujours les cotisations des actifs qui financeront les pensions des retraités.

Dans l’état actuel des choses, les actifs concernés par la réforme des retraites sont les générations nées à partir de 1963.

La réforme des retraites pénalise les gros salaires et les professions libérales

Si la réforme des retraites est votée conformément au projet présenté, vos clients rémunérés plus de 10.000 € brut par mois (soit 120.000 € de revenus par an) ne cotiseront plus au régime général au-delà de ce seuil. «Au-delà de 120.000 €, il ne restera plus à acquitter qu’une cotisation de 2,81 % non génératrice de droits», note le journal Les Echos. Pas le choix, donc : vos clients devront, avec votre aide, se constituer eux-mêmes un complément de ressources afin de pallier la diminution potentielle de leur pension suite à la suppression des régimes complémentaires. Les caisses de retraite professionnelles aimeraient pouvoir perpétuer cette offre, mais le modèle économique n’est plus viable.

  • A noter qu’aujourd’hui, les plus gros revenus sont déjà exemptés de cotisations retraite, mais le plafond est presque 3 fois plus élevé : le régime général ne concerne déjà plus vos clients s’ils gagnent plus de 27.000 € brut de salaire mensuel. L’assuré qui partira à 62 ans aura donc vraisemblablement une pension plus basse que celui qui le fait aujourd’hui avec une carrière complète.

C’est le cas des cadres supérieurs du privé qui cotisent à l’Agirc et pour lesquels 22% de cotisation vont disparaître. « A terme, la suppression de cette cotisation diminuera la pension. Mais ces assurés vont surtout perdre la part patronale », explique Maud Vannier-Moreau, associée au cabinet Galea. En effet, 60 % des cotisations obligatoires dans le privé sont prises en charge par les employeurs.

Aider vos clients à préparer financièrement leur retraite

Cette capitalisation forcée de la retraite devrait, avec cet abaissement de plafond, concerner près de 350.000 salariés des secteurs public et privé. Certains de vos clients en font forcément partie. Cela concerne 200.000 salariés, 100.000 libéraux, 30.000 artisans-commerçants-agriculteurs, et moins de 15 000 fonctionnaires ou salariés des régimes spéciaux.

  • Ainsi, pour compter sur une retraite équivalente à celle qu’ils toucheraient avec le système actuel, ces contribuables auront tout intérêt à placer le gain de rémunération nette que le futur système va leur permettre de toucher. Leur conseiller de compléter leur retraite avec des PER serait évidemment une solution, mais attention ! Il risque d’y avoir des incidences fiscales négatives, et cela, malgré les changements opérés dans le domaine de l’épargne-retraite par la loi Pacte.
  • La meilleure solution pour préparer leur retraite, tout en n’accentuant pas leur facture fiscale, sera l’investissement immobilier dans le neuf.

 

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Vous pouvez, dès aujourd’hui, les inciter à prendre les devants en s’intéressant à ce domaine porteur, tout en profitant des taux d’intérêt très bas des crédits immobiliers !

Grâce aux avantages fiscaux en vigueur l’investissement immobilier peut devenir une réelle source de revenus complémentaires. Certains dispositifs fiscaux sont particulièrement recommandés en vue de l’obtention de compléments de revenus à la retraite :

L’investissement en location meublée avec le Censi-Bouvard ou le LMNP Amortissement

L’investissement meublé LMNP dans une résidence étudiante, affaires ou seniors est une solution très accessible pour vos clients. En location meublée, les biens sont généralement plus petits et donc moins chers qu’en Pinel par exemple ! S’ils disposent de possibilités financières plus importantes, ils peuvent envisager d’investir dans plusieurs appartements au sein de résidences meublées différentes (dans la limite de 300 000€ dans le cadre du Censi-Bouvard) ou compléter avec un investissement Pinel .  Cela leur permet de diversifier leur placement immobilier.

  • Le dispositif Censi-Bouvard lié aux résidences avec services (étudiantes, séniors) permet à vos clients de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu égale à 11 % HT du prix du logement acheté. A cet avantage, s’ajoute celui de pouvoir réduire encore le prix d’achat du bien de 20 %, via une récupération de la TVA si vos clients s’engagent dans une location longue durée (20 ans).
  • Ces avantages sont conditionnés à une location meublée du logement de la part de vos clients à un exploitant professionnel, pendant 9 à 12 ans.
  • A noter que les loyers ne doivent pas excéder 23.000 € / an et représenter plus de la moitié des revenus globaux de vos clients.

Une gestion entièrement déléguée

L’autre attrait de la location meublée en Censi-Bouvard ou LMNP Amortissement est qu’elle ôte à vos clients tout souci de gestion. C’est l’exploitant professionnel, le gestionnaire signataire d’un bail commercial de 9 ans renouvelable avec votre client, qui gère la résidence. Ainsi, c’est lui qui se charge de la remplir et de la faire fonctionner (accueil, entretien, petit déjeuner…). Votre client se contente de recevoir sa quote-part de loyers, le plus souvent versée trimestriellement. En fonction de l’emplacement, de l’activité de la résidence et, surtout, de la qualité du gestionnaire, le rendement brut peut osciller actuellement entre 3,5 % et 4 %.

L’investissement en Pinel, un placement toujours avantageux

Au terme de la durée de location Pinel et de l’avantage fiscal (12 ans maximum), vous pourrez disposer librement de votre bien immobilier : le vendre et placer le produit de la vente, le remettre en location avec un loyer librement fixé, et compléter ainsi vos revenus mensuels en prévision de votre retraite.

  • Ce dispositif permet une déduction fiscale égale à 12 %, 18 % ou 21 % du prix du bien selon le nombre d’années de location. Cette déduction fiscale se calcule sur un montant maximum de 300.000 € annuel, dans la limite de deux logements achetés dans l’année.
  • Pour en profiter, vos clients doivent mettre en location nue (dans le cadre d’une résidence principale) le logement acheté pendant 6, 9 ou 12 ans et s’engager à le louer à des personnes dont les revenus annuels ne dépassent pas certains plafonds. Enfin, le m² acheté ne doit pas excéder 5.500 €.
  • Autre avantage : si vos clients ont des enfants étudiants, l’opération peut être intéressante, car s’ils ne font plus partie du foyer fiscal, ils peuvent être locataires de ces logements Pinel, ce qui est plutôt sécurisant.

Des rendements corrects et la possibilité de créer du déficit foncier

Les rendements moyens dans ce type d’investissement immobilier Pinel sont de l’ordre de 3 % à 4 %, si le programme sélectionné est sur un marché locatif dynamique. Une sélection rigoureuse doit donc avoir lieu. Adressez-vous à des professionnels comme iSelection pour la sélection des meilleurs programmes immobiliers !

  • Les loyers sont imposés selon le régime des revenus fonciers. Pour profiter de la déduction des charges et de la possibilité de créer du déficit, vous pouvez conseiller à vos clients d’opter pour le régime réel.
  • A noter que la part du déficit correspondant aux intérêts d’emprunt est reportable pendant 10 années. Le déficit provenant des autres charges peut, lui, être imputé sur le revenu global de votre client sans pouvoir excéder 10.700 € par an. Enfin, le surplus éventuel de déficit peut être déduit des bénéfices fonciers réalisés au cours des dix années suivantes.

A savoir

  • Vos clients peuvent tout-à-fait cumuler un investissement Pinel et un investissement Censi-Bouvard : dans tous les cas, les avantages fiscaux seront calculés sur 300.000 € maximum.
  • Les investissements Pinel et Censi-Bouvard entrent dans le plafond de 10.000 € des niches fiscales.

D’autres dispositifs, sont tout aussi avantageux pour vous s’assurer un complément de revenus à la retraite

  • La Nue-Propriété permet d’acquérir un bien avec une forte décote, à 60%-70% de sa valeur réelle en pleine propriété sur le marché. C’est donc un bon outil pour un complément de retraite, qui permet aussi de réduire l’impôts sur la fortune tout en augmentant son patrimoine.
  • La Loi Malraux et la loi Monuments Historiques  : en contrepartie d’avantages fiscaux pour la rénovation, l’investisseur pourra louer le bien rénové nu sans contraintes de plafonds de revenus ou loyers.

Préparer sa retraite est un objectif qui doit être anticipé au maximum et faire partie intégrante d’une stratégie patrimoniale. Orienter vos clients vers l’immobilier locatif est l’une des solutions à envisager.

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