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LA TRANSMISSION DE PATRIMOINE

Comment bien transmettre son patrimoine ?Protéger leur famille et transmettre leur patrimoine est l’une des préoccupations premières de vos clients. Il existe pour eux différents moyens d’optimiser cette transmission, comme la SARL de famille et le démembrement des parts de SCI.

La SARL de famille outil de transmission du loueur en meublé non professionnel

La location en meublé non professionnel peut être le vecteur pertinent d’une transmission de patrimoine, dès lors que l’on utilise la structure juridique de la SARL de famille. En effet, le loueur en meublé personne physique n’a aucun intérêt à démembrer en donnant par exemple la nue-propriété de l’immeuble à ses enfants : l’usufruit viager qu’il conserve n’a aucun caractère amortissable et l’opération ferait perdre tout son sens fiscal à l’acquisition.

À l’inverse, acquérir un meublé à travers une SARL de famille et démembrer les parts sociales permet à l’épargnant de bénéficier de plusieurs avantages :

  • L’amortissement du bien est possible puisqu’il est comptabilisé dans la SARL.
  • Le démembrement des parts se fait sur une base fiscale réduite en début d’opération puisque la valeur des parts est soustraite de l’emprunt contracté. L’opération est donc très peu onéreuse en matière de droits et de frais d’actes.
  • La création d’une personne morale permet l’utilisation d’autres outils d’ingénierie financière : pactes d’associés et de contrôle, usufruits successifs, etc.
  • Et bien sûr, l’ensemble du régime fiscal est maintenu: plus-values de particulier, possibilité d’adhérer à un centre de gestion agrée, etc.

Caractéristique de la SARL de famille

  • Elle est constituée uniquement entre membres de la famille proche : ascendants, descendants, conjoints et collatéraux.
  • Elle est redevable de l’impôt sur le revenu.
  • Elle doit exercer une activité industrielle ou commerciale: une activité civile la rend passible de l’impôt sur les sociétés. Pour échapper à cette grave conséquence fiscale, il faut abolir toute activité civile : location nue, usage personnel, etc.
  • Le montant du capital est libre et doit être minimum pour favoriser le démembrement.

Soulignons enfin l’importance de l’ingénieur en patrimoine qui saura assister l’investisseur dans la rédaction des statuts. Le choix du gérant est par exemple central, si on veut éviter les charges sociales sur les bénéfices.

Le démembrement des parts de SCI : arme absolue !

Démembrer les parts de SCI est devenu ces dernières années un outil important de la gestion de patrimoine et ce, bien que le législateur en ait réduit la portée, notamment en taxant en revenu et non plus en plus-value, les cessions d’usufruit temporaire. Pour mémoire, le code civil définit l’usufruit comme le droit de jouir de choses (usus et fructus) alors que le nu propriétaire bénéficie du droit de disposer de la chose.

Pour vos clients, le démembrement des parts peut représenter, en premier lieu, un outil très intéressant en matière de transmission : imaginons l’acquisition par un couple parental d’un bien de 100.000 euros financé par un emprunt de 80.000 euros.

  • Si ce couple veut transmettre la nue-propriété du bien à ses enfants, la base d’imposition en droit de donation, avant abattement, sera de 100.000 euros soit la valeur de l’immeuble.
  • Si au contraire la donation porte en début d’opération sur les parts de la SCI constituée à cet effet, la base imposable sera égale à la valeur des parts de la SCI soit 20.000 euros (100.000 – 80.000 euros).

Utiliser une SCI comme vecteur de transmission permet de mieux régler et réguler les rapports entre usufruitier et nu propriétaire au travers de la rédaction de clauses statutaires adaptées (pouvoir souverain des gérants usufruitiers). On peut ainsi éviter les mauvaises surprises inhérentes à la dégradation des rapports avec ses enfants.

Enfin, pour vos clients, il peut être intéressant d’utiliser une SCI dans le cadre du dispositif Pinel. S’il est impossible en effet de démembrer un immeuble ou des parts sociales pendant toute la durée de la déduction, rien n’interdit de le faire en sortie du dispositif, moment où la valeur des parts est encore généralement grevée par l’emprunt restant à courir. À la fin de l’usufruit temporaire, le nu-propriétaire retrouve la pleine propriété de ses droits et en cas de revente, est réputé plein propriétaire à la date d’acquisition de l’immeuble par la SCI. Les abattements pour durée de détention lui sont donc applicables.

L’ensemble de ces montages doit être confié à des professionnels reconnus, comme iSelection Patrimoine, qui savent contourner les écueils habituels de ces montages.