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LE DISPOSITIF FISCAL NUE-PROPRIÉTÉ

Acquérir un bien immobilier en démembrement est un excellent placement pour préparer sa retraite. La nue-propriété permet à vos clients d’investir dans un bien immobilier avec une forte décote sur le prix, tout en évitant les obligations de gestion locatives. 

Détenir la nue-propriété offre des avantages

Le principe est simple, le bien immobilier est démembré, ainsi on dissocie le droit de propriété entre la nue-propriété et l’usufruit. En devenant nu-propriétaire votre client s’engage dans une période d’épargne généralement entre 15 et 20 ans.

Concrètement, alors que l’acquéreur devient nu-propriétaire, l’usufruit est acheté simultanément par un bailleur institutionnel ou social qui assure la gestion locative du bien. Ce dernier s’engage à libérer le bien de tous droits au terme du démembrement. Le nu-propriétaire récupère alors, sans plus de démarches, la jouissance et devient plein propriétaire. Il est alors libre de revendre le bien pour en tirer un capital fort utile à l’heure de sa retraite, ou de le louer afin de générer des revenus complémentaires. Il peut également choisir d’occuper le logement. En cas de revente, la valeur correspondra alors à celle du logement en pleine propriété, qui sera valorisée au cours du démembrement.

La répartition des charges est prévue contractuellement

La nue-propriété permet à vos clients d’éviter toutes les démarches de gestion dont il aurait eu la charge s’il avait opté pour le schéma classique d’achat d’un bien locatif. En effet, c’est le bailleur institutionnel qui assure la gestion locative et prend en charge l’entretien du bien, les travaux et les taxes durant le démembrement. C’est la convention d’usufruit, document annexé au contrat de vente qui précise les relations contractuelles entre les parties, en règle générale ces conventions sont très favorables au nu-propriétaire.

Un investissement immobilier optimisé

L’un des avantages de la nue-propriété est d’acquérir un bien pour environ 60%-70% de sa valeur en pleine propriété sur le marché. Vos clients perçoivent ainsi la totalité des loyers qui auraient dû être encaissés sur la période, sous la forme d’une décote sur le prix d’acquisition. Le mécanisme du démembrement permet d’acquérir un immobilier de qualité, avec une mise de fonds réduite tout en évitant le risque locatif.

Acquérir la nue-propriété d’un bien, c’est facilité la constitution d’un patrimoine de qualité et créateur de richesse.

Une fiscalité avantageuse

La plupart du temps les charges relatives à la gestion du bien et à son entretien, ainsi que les impôts fonciers et taxes sociales sont à la charge du bailleur. Par ailleurs, puisque votre client ne perçoit pas de loyers durant le démembrement, son impôt sur le revenu n’augmente pas.

Mieux encore, le fait de récupérer l’usufruit au terme du démembrement n’est pas considéré comme une plus-value sur le plan fiscal. Il n’y a donc ici aucune taxation. L’imposition au titre de la plus-value n’intervient que si le bien est revendu.

Enfin, autre avantage fiscal pour les investisseurs soumis à l’IFI : un bien détenu en nue-propriété « patrimoniale » n’entre pas dans l’assiette taxable IFI. Votre client se constitue donc un patrimoine immobilier de valeur, sans augmenter sa fiscalité pendant la durée du démembrement.

Bon à savoir

Le nu-propriétaire est libre de revendre son bien à tout moment, même avant la fin de la période de démembrement temporaire, tout en conservant les avantages fiscaux et financiers acquis.

La transmission d’un tel bien à ses enfants est optimisée par le fait que l’évaluation de la valeur du bien transmis est calculée sur la base de la seule nue-propriété.  Les droits de donation sont ainsi fortement réduits, alors même que le donataire devient, au terme de l’usufruit temporaire, automatiquement plein-propriétaire.

Selon le mode de financement choisi pour son acquisition, votre client peut optimiser sa fiscalité IR grâce à la défiscalisation de revenus fonciers existants (intérêts d’emprunt déductibles).