LE DISPOSITIF FISCAL PINEL

La prolongation du dispositif fiscal Pinel jusqu’en 2021 dans les zones A, Abis et B1 est une réelle opportunité pour vos clients qui souhaitent investir dans l’immobilier, dans le cadre d’une opération ponctuelle ou d’une opération à plus long terme, en vue de défiscaliser et de se constituer des revenus complémentaires pour la retraite.

Quels sont les avantages fiscaux du Pinel ?

Le principal avantage de ce dispositif est une réduction fiscale, égale à 12%, 18% ou 21% du prix de revient de l’opération, étalée sur 6, 9 ou 12 ans dans la limite fixée par décret de 5.500 € / m² habitable. Cette économie d’impôts se calcule sur un montant maximum de 300.000 € annuel, dans la limite de deux logements achetés dans l’année.
Pour en profiter, votre client doit mettre le bien qu’il vient d’acquérir en location nue, dans le cadre d’une résidence principale, et s’engage à le louer à des personnes dont les revenus ne dépassent pas certains plafonds (voir tableau ci-dessous).

Les plafonds de loyers mensuels, pour les baux conclus en 2018, sont de :

  • 17,17 € en zone A bis
  • 12,75 € dans le reste de la zone A
  • 10,28 € en zone B 1
  • 8,82 € en zone B 2 (logements bénéficiant d’un agrément et ayant fait l’objet d’un dépôt de demande de permis de construire au plus tard le 31 décembre 2017 sont éligibles à la réduction d’impôt à la condition que l’acquisition soit réalisée au plus tard le 31 décembre 2018)

Si le dispositif Pinel peut s’appliquer à l’immobilier ancien sous certaines conditions, c’est dans les opérations en VEFA qu’il est le plus souvent utilisé.

Dans le cas de l’achat d’un bien neuf par votre client, c’est lors de l’achèvement du bien (soit entre 18 et 24 mois après son acquisition) qu’il se verra appliquer la réduction d’impôt  à laquelle il peut prétendre. Toutefois, celle-ci sera  effective à condition de bien respecter son engagement de location. Le logement devra ainsi être loué à usage d’habitation principale du locataire dans les 12 mois de son achèvement pour que votre client bénéficie de son avantage fiscal. Lors du départ d’un locataire, la règle est la même à savoir 12 mois maximum pour trouver un nouveau locataire.

En outre, il est possible pour vos clients de louer le bien acheté à leurs ascendants et descendants, à condition qu’ils ne fassent pas partie du même foyer fiscal.

NB : le projet de Loi de finances 2018 a prolongé le dispositif Pinel jusqu’au 31 décembre 2021, dans les mêmes conditions, uniquement pour les zones A, Abis et B1 (région parisienne, Genevois français, côte d’Azur et grandes agglomérations régionales).

Concernant la zone B2, le projet prévoit qu’un logement pourra bénéficier du dispositif Pinel sous les deux conditions cumulatives suivantes :

  • que l’opération concernée ait fait l’objet d’un dépôt de permis de construire avant le 31 décembre 2017
  • que l’acquisition notariée soit intervenue au plus tard le 31 décembre 2018. La loi de finances pour 2019 repousse la date butoir au 15 mars 2019.

Les communes couvertes par un contrat de redynamisation de sites de défenses (CRDS) restent éligibles au « Pinel » jusqu’à fin 2021.

Bon à savoir

Le choix de la durée de détention originelle (6 ou 9 ans) se définit au moment lors de la déclaration des revenus de l’année de livraison du bien et de manière irrévocable. A l’issue de la période des 9 ans , votre client aura ensuite la possibilité de proroger de 3 ans (ou de 2 fois 3 ans si la durée de détention choisi par votre client était de 6 ans) pour ainsi atteindre l’avantage fiscal maximum de 21% sur 12 ans. Ainsi, si votre client indique 9 ans et qu’il souhaite, finalement, revendre le bien 6 ans plus tard, il ne pourra pas le faire sans perdre l’avantage fiscal. Mieux vaut donc opter pour 6 ans et se garder la possibilité de prolonger de 2 fois 3 ans la location pour parvenir à l’avantage maximal de 21%.

Les déficits fonciers éventuellement créés pourront être utilisés pour éteindre d’autres revenus fonciers, puis seront imputables sur le revenu global dans la limite de 10 700 euros.