En poursuivant votre navigation sur ce site vous acceptez l’utilisation de Cookies pour vous proposer, notamment, des services personnalisés. En savoir plus OK

LE DISPOSITIF FISCAL MALRAUX

Le dispositif fiscal Malraux est intéressant à double titre : il offre à vos clients l’opportunité d’investir dans les centres-villes et de bénéficier de tous les avantages d’un logement neuf, une fois la réhabilitation terminée.

Acquérir un bien en cœur de ville

Profiter du « Malraux » n’est pas possible partout sur le territoire car il faut que les secteurs éligibles (zones protégées en raison de leur intérêt architectural et/ou historique : secteur sauvegardé, ZPPAUP, AVAP) aient préalablement été délimités par les Pouvoirs Publics. Le dispositif Malraux est donc l’opportunité pour vos clients d’investir dans les centres-villes.

Investir dans des biens de belle facture

Le dispositif Malraux concerne des opérations de rénovation immobilière d’envergure, réalisées dans de belles bâtisses du centre historique de villes à forte notoriété comme Lille, Lyon, Nantes, Bayonne ou encore Carpentras, entre autres. Vos clients peuvent s’y intéresser s’ils recherchent des biens de caractère (pierre de taille, plafonds hauts, poutres, parquets anciens, cheminées, etc.) appelés à se valoriser compte tenu de leur situation géographique et de leur qualité. En effet, les travaux étant réalisés par des artisans spécialisés et supervisés par un architecte des Bâtiments de France, la rénovation est garantie de qualité.

Une offre accessible à tous, pour un avantage fiscal jusqu’à 30%

Bonne nouvelle : si, autrefois, le dispositif Malraux était réservé aux épargnants fortunés (le ticket d’entrée atteignait généralement 400.000 €), il est aujourd’hui accessible à partir de 150.000 € d’investissement.

Ce dispositif permet à vos clients de bénéficier d’une réduction d’impôt de 22% du montant des travaux pouvant atteindre 30% :

  • Réduction d’impôt de 22 % : immeubles situés dans un SPR couvert par un Plan de Valorisation de l’architecture et du patrimoine approuvé ou dans un SPR où l’opération de restauration immobilière est déclarée d’utilité publique.
  • Réduction d’impôt de 30 % : immeubles situés dans un SPR couvert par un PSMV approuvé

L’avantage fiscal est plafonné à 400 000 € sur une durée de 4 ans et l’excédent de réduction d’impôt peut être reporté sur les 3 années suivantes (applicable à compter du 01/01/2017).  Ainsi, par exemple, pour un immeuble situé dans un secteur sauvegardé et pour lequel le permis de construire est déposé depuis le 01/01/2017, le cumul de réduction d’impôt peut atteindre 120 000 €.

En contrepartie de l’avantage fiscal, l’investisseur doit s’engager à louer le bien rénové nu pendant au moins 9 ans (interdiction de consentir un bail à ses enfants ou à ses parents). Il n’existe aucune autre contrainte ; vos clients peuvent louer le bien à leur convenance (pas de plafonds de ressources) et au loyer qu’ils souhaitent (sauf réglementation loi ALUR).

Bien calculer pour optimiser l’avantage fiscal

Pour que l’intérêt fiscal soit optimal, les travaux des parties communes et privatives doivent représenter entre 65% et 80% du coût total de l’investissement. Attention également à bien calculer pour vos clients l’étalement de la réduction d’impôt. En effet, il n’existe pas de possibilité de report de cette réduction sur l’IR de l’année suivante, si celle-ci excède l’impôt à payer.

Pour de plus amples informations sur l’optimisation fiscale dont pourrait bénéficier vos clients, contacter notre équipe.

Bon à savoir

Pour les permis ou déclarations déposés depuis le 1er janvier 2017, le Malraux est plus avantageux : le plafond de dépenses est désormais de 400 000 € apprécié globalement sur 4 ans (au lieu de 100 000 € par an pour le Malraux 2016), et l’excédent de réduction d’impôt peut être reporté sur les 3 années suivantes.

Les opérations Malraux ne sont pas comptabilisées dans le plafonnement des niches fiscales de 10.000€.

Ces dernières années, le dispositif Malraux a évolué. Terminée l’obligation d’antan, pour les investisseurs, d’engager les travaux de manière formelle sous l’égide de tous les copropriétaires, avec création d’une AFUL par exemple. Aujourd’hui, le vendeur peut se charger des travaux dans le cadre d’un contrat de vente d’immeuble à rénover. Cette vente en VIR (vente d’immeuble rénové, un peu comme une vente en VEFA, pour le neuf, etc.) permet à l’investisseur de bénéficier du dispositif fiscal en produisant simplement les factures des travaux réglées aux entrepreneurs. Pour le reste, le vendeur s’occupe de tout.