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15 mai 2019 | Isabelle Biard

Actualisation 2019 des plafonds de loyers et de ressources des dispositifs fiscaux locatifs

Nouveaux plafonds pour le dispositif Pinel

Vous avez des clients qui ont investi dans l’immobilier en se plaçant sous des dispositifs fiscaux attractifs les faisant profiter de réductions d’impôt ? Vérifiez, avec eux, que leurs investissements locatifs respectent bien, pour 2019, les plafonds de loyer et de ressources des locataires. Ceux-ci viennent d’être publiés.

Les plafonds 2019 du dernier dispositif fiscal dédié au neuf et encore actif jusqu’à fin 2021 – le dispositif Pinel – viennent d’être publiés. A noter que les même plafonds s’appliquent aussi au récent dispositif Denormandie.

Concernant les loyers, voici les plafonds mensuels 2019 du Pinel

  • 17,17 € / m² à Paris et dans les villes alentour (zone A bis) ;
  • 12,75 € / m² dans les villes affichant plus de 250.000 habitants (zone A) ;
  • 10,28 € / m² dans les villes comprenant 50.000 à 250.000 habitants (zone B1).

A noter : depuis le début de cette année, les logements situés dans les villages et villes de moins de 50.000 habitants (situés en zones B2 et C) ne peuvent plus être placés sous le dispositif fiscal Pinel. Toutefois, si vos clients détiennent des biens locatifs dans ces zones qu’ils ont achetés au cours des années précédentes, le plafond de loyer à respecter est 8,93 € / m².

Important : Bien qu’étant applicables depuis le début de l’année, ces plafonds ne sont publiés que maintenant ! Pensez à prévenir vos clients et incitez-les à vérifier que leurs loyers sont bien conformes à ces chiffres officiels, sous peine de risquer une requalification fiscale qui leur ferait perdre l’avantage fiscal de ce dispositif.

Si leur loyer est supérieur à ces plafonds, ils n’ont pas d’autre choix que de l’abaisser. Aidez-les, le cas échéant, à faire un calcul pour prendre en compte, pendant les 8 derniers mois de l’année, la surprime des 4 premiers mois (lorsqu’ils ne vous ne connaissaient pas les plafonds). En tout état de cause, un loyer doit s’adapter aux conditions du marché. Un loyer trop élevé fait prendre le risque de ne pas trouver de locataire, ou de subir une vacance locative longue aux effets négatifs pour le rendement locatif de leur investissement immobilier.

Par ailleurs, si ces plafonds de loyers sont supérieurs à ceux applicables en « zone tendue », ils doivent également être abaissés. Les plafonds valables dans les zones tendues s’appliquent, en effet, prioritairement.

Les ressources annuelles des locataires des logements sous dispositif Pinel ne peuvent dépasser en 2019 les plafonds suivants

Investissements effectués en métropole

PLAFOND DE RESSOURCES 2019 DES LOCATAIRES EN PINELZONE A BISZONE AZONE B1ZONE B2 (1)
Couple sans enfant57.146€57.146€41.618€37.456€
Personne seule ou couple avec 1 enfant74.912€68.693€50.049€45.044€
Personne seule ou couple avec 2 enfants89.439€82.282€60.420€54.379€
Personne seule ou couple avec 3 enfants106.415€97.407€71.078€63.970€

(1) A noter : Les acquisitions de logements en zones B2 bénéficiant d’un agrément et ayant fait l’objet d’un dépôt de demande de permis de construire au plus tard le 31 décembre 2017, sont éligibles à la réduction d’impôt à la condition que l’acquisition ait été actée au plus tard le 15 mars 2019.

Que se passe-t-il en cas d’augmentation des ressources des locataires

Pas de soucis ! Les ressources du locataire s’apprécient, une fois pour toutes, à la date de signature du bail, lorsqu’a été pris en compte le revenu fiscal de référence de l’année N-2. C’est à ce moment-là que les ressources ne doivent pas dépasser le plafond annuel. L’accroissement des ressources du locataire en cours de bail ne remet pas en cause l’avantage fiscal.

Plafonds des dispositifs Duflot, Scellier, Robien, Borloo, Cosse et Besson

Ces dispositifs sont aussi subordonnés à des plafonds de loyers et de ressources variant chaque année. Reportez-vous au site Internet de l’administration fiscale qui publie le Bulletin Officiel des Finances Publiques (BOFIP). Tous les plafonds y sont détaillés pour les zones A à C et I à III.

Investir en Pinel permet à vos clients de réduire leur facture fiscale

En tant que conseiller, vous pouvez rappeler à vos clients investisseurs les avantages du dispositif Pinel :

En métropole

Il leur permet de devenir propriétaire d’un logement neuf – acheté 5.500 € maximum le m² – qu’ils paieront 12 %, 18 % ou 21 % moins cher (via les avantages fiscaux), sous certaines conditions : le louer nu en tant que résidence principale pendant 6, 9 ou 12 ans, à un loyer plafonné, et à des locataires dont les ressources sont plafonnées.

Depuis le 10 mai 2019, la réduction d’impôt annuelle se calcule sur le prix de 2 logements maximum achevés (date attestation d’achèvement) par année civile, dans la limite de 300.000 € par contribuable.

NB: Les réductions d’impôt Pinel sont soumises au plafonnement global des niches fiscales fixé depuis 2013 à 10000 € par foyer fiscal.

A noter : cette limite de 300.000 € concerne l’avantage fiscal. Rien n’empêche vos clients, s’ils le désirent, de la dépasser pour acquérir des logements plus spacieux. Simplement ils ne pourront défiscaliser que sur cette somme de 300.000 €.

Outre-Mer

La formule du Pinel Outre-Mer est particulièrement attractive puisque la réduction du prix (via la défiscalisation) peut grimper jusqu’à 32 %. Un engagement de location de 6 ans permet à vos clients de bénéficier d’une déduction fiscale de 23 % du prix du bien, un engagement de 9 ans d’une déduction de 29 % et un engagement de 12 ans d’une réduction de 32 %.

Important : le plafonnement des niches fiscales – qui s’établit à 10.000 € en métropole – est supérieur en outre-mer puisqu’il atteint 18.000 €.

 

Grâce à une équipe dédiée, iSelection Patrimoine vous accompagnons pour guider vos clients dans le choix de l’investissement le plus pertinent et les informer sur les dispositifs fiscaux en vigueur.

 

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