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21 mai 2021 | Isabelle Biard

Actualisation 2021 des plafonds de loyers et de ressources des dispositifs fiscaux locatifs

Nouveaux plafonds pour le dispositif Pinel

Les plafonds Pinel 2021 du dernier dispositif fiscal dédié au neuf en location nue encore actif jusqu’à fin 2021 et prorogé dans les mêmes conditions jusqu’en 2022, viennent d’être publiés. Vous avez des clients qui ont investi dans l’immobilier en se plaçant sous des dispositifs fiscaux attractifs les faisant profiter de réductions d’impôt ? Vérifiez, avec eux, que leurs investissements locatifs respectent bien ces plafonds de loyer et de ressources des locataires. 

A noter que les mêmes plafonds s’appliquent aussi au récent dispositif Denormandie, valable sur des logements anciens.

Plafonds Pinel 2021 des loyers mensuels au mètre carré

Pour les baux conclus ou renouvelés en 2021, les plafonds de loyer mensuel par mètre carré, charges non comprises, sont de :

  • 17,55 € en zone A bis (Paris et villes alentour)
  • 13,04 € dans le reste de la zone A (villes de plus de 250.000 habitants)
  • 10,51 € en zone B 1 (villes de 50.000 à 250.000 habitants)

A noter : depuis le début de 2019, les logements situés dans les villages et villes de moins de 50.000 habitants (situés en zones B2 et C) ne peuvent plus être placés sous le dispositif fiscal Pinel. Toutefois, si vos clients détiennent des biens locatifs dans ces zones qu’ils ont achetés au cours des années précédentes, le plafond de loyer à respecter est 9,13 € / m².

Important : Bien qu’étant applicables depuis le début de l’année, ces plafonds Pinel ne sont publiés que maintenant ! Pensez à prévenir vos clients et incitez-les à vérifier que leurs loyers sont bien conformes à ces chiffres officiels, sous peine de risquer une requalification fiscale qui leur ferait perdre l’avantage fiscal de ce dispositif.

  • Si leur loyer est supérieur à ces plafonds, ils n’ont pas d’autre choix que de l’abaisser. Aidez-les, le cas échéant, à faire un calcul pour prendre en compte, pendant les 8 derniers mois de l’année, la surprime des 4 premiers mois (lorsqu’ils ne vous ne connaissaient pas les plafonds). En tout état de cause, un loyer doit s’adapter aux conditions du marché. Un loyer trop élevé fait prendre le risque de ne pas trouver de locataire, ou de subir une vacance locative longue aux effets négatifs pour le rendement locatif de leur investissement immobilier.
  • Par ailleurs, si ces plafonds de loyers sont supérieurs à ceux applicables en « zone tendue », ils doivent également être abaissés. Les plafonds valables dans les zones tendues s’appliquent, en effet, prioritairement.

Plafonds 2021 pour les ressources annuelles des locataires des logements sous dispositif Pinel 

Investissements Pinel effectués en métropole

PLAFONDS DE RESSOURCES 2021 DES LOCATAIRES EN PINEL ZONE A BIS ZONE A ZONE B1
Couple sans enfant 57 357€ 57 357€ 41 772€
Personne seule ou couple avec 1 enfant 75 188€ 68 946€ 50 233€
Personne seule ou couple avec 2 enfants 89 769€ 82 586€ 60 643€
Personne seule ou couple avec 3 enfants 106 807€ 97 766€ 71 340€

Pour le détail de chacun d’entre eux, vous pouvez consulter le site Internet de l’administration fiscale publiant le Bulletin Officiel des Finances Publiques-Impôts (BOFIP).

Que se passe-t-il en cas d’augmentation des ressources des locataires ?

Pas de soucis ! Les ressources du locataire s’apprécient, une fois pour toutes, à la date de signature du bail, lorsqu’a été pris en compte le revenu fiscal de référence de l’année N-2. C’est à ce moment-là que les ressources ne doivent pas dépasser le plafond annuel. L’accroissement des ressources du locataire en cours de bail ne remet pas en cause l’avantage fiscal.

Quid des plafonds des dispositifs Duflot, Scellier, Robien, Borloo, Cosse et Besson ?

Ces dispositifs sont aussi subordonnés à des plafonds de loyers et de ressources variant chaque année. Reportez-vous au site Internet de l’administration fiscale qui publie le Bulletin Officiel des Finances Publiques (BOFIP). Tous les plafonds y sont détaillés.

Investir en Pinel permet à vos clients de réduire leur facture fiscale

En tant que conseiller, vous pouvez rappeler à vos clients investisseurs les avantages du dispositif Pinel :

Investir en Pinel en métropole

Il leur permet de devenir propriétaire d’un logement neuf – acheté 5.500 € maximum le m² – qu’ils paieront 12 %, 18 % ou 21 % moins cher (via les avantages fiscaux), sous certaines conditions : le louer nu en tant que résidence principale pendant 6, 9 ou 12 ans, à un loyer plafonné, et à des locataires dont les ressources sont plafonnées.

Depuis le 10 mai 2019, la réduction d’impôt annuelle se calcule sur le prix de 2 logements maximum achevés (date attestation d’achèvement) par année civile, dans la limite de 300.000 € par contribuable. De plus, depuis le 1er janvier 2021, seuls les logements collectifs sont éligibles au Pinel.

NB: Les réductions d’impôt Pinel sont soumises au plafonnement global des niches fiscales fixé depuis 2013 à 10000 € par foyer fiscal.

A noter : cette limite de 300.000 € concerne l’avantage fiscal. Rien n’empêche vos clients, s’ils le désirent, de la dépasser pour acquérir des logements plus spacieux. Simplement ils ne pourront défiscaliser que sur cette somme de 300.000 €.

Investir dans un Pinel Outre-Mer

La formule du Pinel Outre-Mer est particulièrement attractive puisque la réduction du prix (via la défiscalisation) peut grimper jusqu’à 32 %. Un engagement de location de 6 ans permet à vos clients de bénéficier d’une déduction fiscale de 23 % du prix du bien, un engagement de 9 ans d’une déduction de 29 % et un engagement de 12 ans d’une réduction de 32 %.

Important : le plafonnement des niches fiscales – qui s’établit à 10.000 € en métropole – est supérieur en outre-mer puisqu’il atteint 18.000 €.

Le Pinel breton, dernier-né de la série

Ce dispositif a en commun avec le Pinel classique le niveau des réductions d’impôt liées aux durées de mise en location. Comme dans le Pinel classique, les habitats individuels ne sont plus éligibles depuis le 1er janvier 2021.

Le Pinel breton expérimental, qui était en cours du 1er avril 2020 au 31 décembre 2021, s’applique uniquement dans des communes ou quartiers de communes listés dans un arrêté du préfet de région. Cela concerne 58 communes dans les départements 22, 29, 35 et 56.

La différence avec le Pinel classique porte sur le niveau des loyers et des ressources des locataires ; les Pouvoirs Publics espèrent ainsi privilégier le logement intermédiaire.

 

Grâce à une équipe dédiée, iSelection Patrimoine vous accompagne pour guider vos clients dans le choix de l’investissement le plus pertinent et les informer sur les dispositifs fiscaux en vigueur.

 

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