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18 novembre 2019 | cterrol

Investir dans un logement locatif défiscalisant : Pinel ou Denormandie ? Avantage au neuf.

Pinel ou Denormandie

Vos clients se posent sans doute la question : les deux formules leur faisant bénéficier d’avantages fiscaux similaires, laquelle des deux doivent-ils privilégier ?
Si l’ancien a ses charmes, les constructions neuves offrent indéniablement des atouts supplémentaires.

Rappel du fonctionnement des 2 dispositifs fiscaux Pinel et Denormandie

Le dispositif Pinel

En achetant un logement à placer sous le dispositif Pinel, vos clients s’engagent à respecter plusieurs conditions :
• louer le logement nu, dans le cadre exclusif de la résidence principale du locataire ;
• ne pas dépasser un prix d’achat de 5.500 € / m² de surface habitable ;
• louer le bien pendant 6, 9 ou 12 ans ;
• louer à des locataires dont les revenus ne dépassent pas certains plafonds et à un loyer plafonné également.

A condition de respecter ces conditions, ils bénéficient d’une réduction d’impôt de 12 %, 18 % ou 21 % du prix du bien. Le dispositif optimisé permet ainsi à vos clients de réaliser jusqu’à 63.000 € d’économie d’impôts sur une période de 12 ans, pour un (ou deux) logement neuf acheté 300.000 €.

Le dispositif Denormandie

Le dispositif Denormandie (version « ancien » du dispositif Pinel dont il est très proche) leur impose aussi :
• de louer nu, toujours dans un cadre de résidence principale,
• d’acquérir un logement ancien situé dans certaines zones éligibles et nécessitant de lourds travaux de réhabilitation (25 % au moins du prix global)
• La durée de location doit également être de 6, 9 ou 12 ans et respecter également des conditions de plafonds de loyers et de ressources des locataires.
• L’avantage fiscal est le même que celui du Pinel : réduction d’impôt de 12 %, 18 % ou 21 % du prix global du bien, travaux compris.

Somme toute, les 2 dispositifs sont assez similaires, offrant les mêmes avantages fiscaux. Alors comment choisir l’un ou l’autre ? En portant attention à leurs avantages périphériques qui peuvent faire la différence.

Les avantages du Denormandie : belles pierres et emplacement parfois unique

Le charme de l’ancien

C’est un fait, certains beaux immeubles anciens à rénover des centres-villes présentent un charme incontestable. Si l’architecture neuve peut aussi être de grande qualité, l’ancien peut être préféré par vos clients pour son côté traditionnel : pierres de taille, hauts plafonds, moulures, parquets anciens, fenêtres originales, etc.

Une occasion unique d’être au cœur de la ville ancienne

De plus, de tels logements sont souvent situés au cœur des centres-villes, là où plus aucun terrain n’est disponible pour des constructions neuves. Si le marché locatif est dynamique dans la zone (ce qui n’est pas toujours le cas), un investissement peut se justifier.

Mais attention :

Aussi beaux soient-ils, les logements très anciens ne correspondent pas toujours à la demande moderne. La distribution des pièces n’est parfois plus au goût du jour et le confort (même après rénovation) peut être moins grand : l’isolation phonique, par exemple, n’est pas forcément comprise dans les travaux…

Les avantages du Pinel : un logement entièrement neuf, aux normes en vigueur

Des logements 100 % aux normes

Avec un logement neuf, vos clients achètent un bien aux toutes dernières normes techniques et environnementales, dont découle un confort optimal, ainsi que d’importantes économies.

Un coût d’entretien abaissé

Même si les logements « Denormandie » ont été rénovés, ils ne sont pas neufs et risquent d’avoir besoin, au fil des ans, de petits travaux d’entretien. Dans le neuf, les 10 premières années ne nécessitent aucuns travaux. Et si tel était exceptionnellement le cas, les garanties attachées au neuf s’appliqueraient, et vos clients n’auraient rien à régler. Le propriétaire d’un logement neuf bénéficie, de fait, de 3 garanties engageant la responsabilité du constructeur : parfait achèvement, biennale, décennale.

Des frais de notaire fortement réduits

Ces frais, de l’ordre de 7 % à 8 % dans l’ancien, ils ne dépassent pas les 3 % dans le neuf.

Une exonération de taxe foncière

Elle est valable pendant les deux 1ères années qui suivent la livraison du bien.

Des zones géographiques plus favorables

Avec le dispositif Denormandie, les Pouvoirs Publics ciblent des centres-villes de moyennes communes dans lesquelles le parc immobilier ancien a besoin d’être réhabilité. L’objectif 1er est donc la rénovation immobilière, pas l’intérêt de l’investisseur. Le marché locatif n’est pas forcément attractif dans ces zones.

En revanche, dans le neuf, le locataire est la clé de voute d’une opération immobilière d’investissement. Les promoteurs sérieux font des études de marché en amont (les paramètres d’attraction locative doivent être présents comme la proximité d’écoles, de commerces ou de transports). Cela leur permet d’évaluer les perspectives de l’opération et le potentiel de la zone concernée qui doit être dynamique avec des projets urbains, une population en hausse et une activité économique en bonne santé.
De plus, le Pinel a, cette année, été recentré sur les zones A, A bis et B1, secteurs « tendus », où l’offre locative est inférieure à une demande élevée et récurrente.

Un espoir de plus-value plus grand

A la vitesse où se mettent en place les normes et où se développent les nouvelles technologies, un bien neuf aujourd’hui a plus de chance de sa valoriser qu’un bien ancien.

En conclusion, le Denormandie paraît donc avoir plus d’intérêt pour un investisseur qui souhaite investir près de chez lui et qui connaît bien le marché local. Un investisseur ne bénéficiant pas de cette proximité prendra moins de risques en se tournant vers un bien neuf acheté en Pinel, acquis auprès d’un professionnel rigoureux. Choisir le dispositif Pinel, c’est choisir un programme immobilier dans une zone à fort potentiel locatif, dont les logements sont conformes aux normes en vigueur et dotés de belles pièces à vivre, lumineuses.

 

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