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20 septembre 2021 | Isabelle Biard

La bonne santé économique de Marseille incite à y réaliser des investissements immobiliers

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Marseille, dont la population s’accroît d’année en année, offre diverses opportunités d’investissement immobilier dans ses quartiers en plein développement.

L’immobilier reste toujours et encore un placement phare dans un patrimoine familial. Dans un objectif d’augmentation des actifs pierre ou de diversification, vos clients vous questionnent peut-être sur les villes à privilégier pour acheter des logements locatifs.

Entre autres propositions, Marseille peut être citée en exemple tant la métropole méditerranéenne a bénéficié d’un spectaculaire redressement économique au cours des deux dernières décennies. Et cela va continuer ! Lors de son déplacement à Marseille, du 1er au 3 septembre 2021, le Président Macron a indiqué qu’un milliard et demi d’euros seront rendus disponibles pour Marseille, destinés à moderniser encore les infrastructures et établissements publics. Aix/Marseille va donc poursuivre sa croissance.

La demande en logements locatifs va logiquement s’accroître, faisant de la 2ème métropole de France une ville à privilégier pour un investissement immobilier, surtout s’il est placé sous le dispositif fiscal attractif Pinel. Celui-ci permet à vos clients de faire d’une pierre deux coups : réduire leurs impôts tout en accroissant leur patrimoine pierre.

Investir à Marseille, ville en plein boom économique

Environ 44.000 emplois (majoritairement dans le secteur privé) ont été créés à Aix/Marseille depuis l’an 2.000. Pour gagner ce pari, la cité phocéenne a varié ses pôles économiques. Certes, les secteurs historiques portuaires et commerciaux restent des activités majeures de l’économie marseillaise, mais ils sont désormais entourés :

  • d’activités financières de la banque et de l’assurance ;
  • d’activités touristiques (croisières, entre autres) ;
  • d’activités des télécoms et du multimedia ;
  • d’activités liées à l’innovation, que la technopôle de Château-Gombert contribue à développer.

Euroméditerranée, fer de lance de Marseille

Depuis 1995, le quartier d’affaires Euroméditerranée a fortement accéléré le développement économique d’Aix/Marseille. La plus grande opération de restructuration urbaine d’Europe totalise déjà 7 milliards d’euros d’investissements. Ils ont servi à construire :

  • 18.000 logements neufs et réhabiliter 7.000 logements ;
  • un million de m² d’immobilier d’entreprise, 200.000 m² de commerces, 200.000 m² d’équipements publics, et 40 hectares d’espaces publics verts.

Si Euroméditerranée est le projet le plus spectaculaire, la métropole a réalisé, en parallèle, de nombreux autres travaux autour du Vieux-Port, des Docks et du MUCEM qui ont embelli ces quartiers et accru leur attractivité.

Les débouchés professionnels sont donc nombreux dans la métropole où de très nombreux actifs s’installent. La performance des transports en commun facilite ces arrivées : en TGV, Marseille est à 3h30 de Paris et proche de nombreuses autres grandes villes, grâce à son aéroport international.

Investir à Marseille, au marché immobilier locatif dynamique

Le marché locatif de la 2ème métropole française est actif et prometteur. La mairie de Marseille indique, en effet, que la ville devrait accueillir près de 50.000 nouveaux habitants d’ici 10 ans.

Tous les quartiers de Marseille devraient profiter de cette demande locative en hausse. Vos clients investisseurs ont donc intérêt à se positionner, d’autant plus que les prix restent abordables. D’après Seloger, le prix moyen du m² dans l’ancien était de 3.404 € en 2020, en hausse de 8 % par rapport à l’année précédente.

Comparativement à Paris, Marseille offre donc des possibilités d’achat 3 fois moins onéreuses... mais attention, le marché marseillais est beaucoup plus diffus que celui de la capitale :

  • Les prix varient du simple au triple selon les quartiers : si le prix au m² est de 1.600 €, en moyenne, dans les 14ème et 15ème arrondissements (quartiers nord), il atteint 4.000 € dans les 8ème et 9ème arrondissements (quartiers sud). Certains logements se négocient même à 7.200 € le m² dans le très prisé 8ème. Dans le centre-ville, le m² moyen s’affiche à 3.000 € ;
  • Si Paris est la ville des « célibataires » avec les petits appartements en forte demande, Marseille, plus familiale, affiche une forte demande de logements plus spacieux. Les 2 et 3 pièces sont ainsi les logements les plus recherchés, représentant 72 % des recherches locatives. Très prisés, ces appartements ne restent donc jamais très longtemps sur le marché.

 

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A moins de 10 minutes à pied de la Technopôle Château-Gombert, territoire majeur du développement économique de la métropole Aix-Marseille Provence

La manne des logements étudiants à Marseille

  • Avec environ 100.000 étudiants inscrits chaque année, l’université Aix/Marseille est évidemment partie prenante de la dynamisation de la métropole, et assure un vivier important de locataires potentiels. Une bonne clientèle pour les investisseurs immobiliers (les parents sont souvent caution), d’autant plus qu’une partie d’entre eux font ensuite carrière dans la ville, une fois le diplôme obtenu. Les logements neufs Pinel sont recherchés par cette clientèle jeune et exigeante en termes de confort et de normes modernes.
  • A noter que le magazine L’étudiant indique qu’il fait bon vivre à Aix/Marseille et lui décerne la note de 10/10 dans le domaine du « climat », grâce au très fort ensoleillement de la métropole méditerranéenne et à son faible taux de pollution. L’étudiant adoube l’initiative « Marseille fière de ses étudiants » qui a mis en place un accompagnement à 360 degrés des étudiants pendant leurs études (bons plans dans les domaines alimentaire, culturel, sportif…).

Quels quartiers sont à privilégier pour un investissement immobilier à Marseille ?

Si les amoureux du Vieux-Port sont toujours aussi nombreux, certains quartiers sont légèrement décotés aujourd’hui, comme les 3ème, 6ème ou 7ème arrondissements.

A l’inverse, les 13ème, 14ème et 15ème arrondissements, au nord de la ville, enregistrent un regain d’intérêt, et la courbe des prix est ascendante, laissant entrevoir de bonnes affaires immobilières. Des opportunités sont à saisir par vos clients dans certains programmes en cours de commercialisation.

Investir dans le 13ème arrondissement de Marseille

Situé sur les hauteurs de la cité et jouxtant les quartiers des Olives, de La Croix-Rouge et de Saint-Just, le 13ème est un arrondissement composé de 11 quartiers recherchés pour leur originalité : mi-urbains, mi-ruraux.

Le quartier Château-Gombert, en particulier, est très prisé en raison de sa technopole réputée et des établissements scolaires supérieurs qui y sont situés. En plus de la technopôle Château-Gombert, l’Ecole Centrale, l’Ecole Polytechnique, l’Institut de mathématiques et le Centre de mathématiques et d’informatique font de ce quartier le 1er pôle de province dédié à ces sciences… Ce pôle scientifique d’excellence qui s’étend sur près de 180 ha accueille tous les jours plus de 4.000 salariés et 2.600 étudiants.

Le nombre important de cadres travaillant dans le secteur est de bon augure pour les bailleurs. En tout état de cause, le quartier séduit pour de multiples autres raisons :

  • Un réseau de transports performant (métro, bus, axe routier périphérique) ;
  • Un quartier « vert », attractif pour les sportifs attirés par le Parc Athéna s’étendant sur 14 ha et offrant de nombreuses opportunités de loisirs ;
  • Un charme lié à la perpétuation des traditions provençales, en mode « village » : festival international de folklore, fêtes provençales et marchésde producteurs locaux s’y tiennent…

Les autres quartiers intéressants pour un investissement immobilier à Marseille

  • Euroméditerrannée, en développement perpétuel, doit continuer d’attirer l’attention des investisseurs immobiliers, en particulier son secteur nord, comptant plusieurs opérations de rénovation urbaine. L’immobilier s’y acquiert à des prix très abordables, et la demande locative est forte. Incontestablement une opportunité de plus-value, à long terme, à saisir !
  • Le centre-ville est aussi une valeur sûre, intéressant toujours les locataires aimant vivre dans des quartiers animés et touristiques. Là aussi, les prix sont encore abordables et la demande locative importante.
  • Enfin, le sud de Marseille, plus « bourgeois » et affichant les prix les plus élevés de la ville, peut être regardé pour un investissement patrimonial, privilégiant la stabilité à long terme.

Marseille en chiffres

870.000 résidants en 2020 (INSEE), faisant de Marseille la 2ème ville de France ;

100.000 étudiants accueillis chaque année ;

5 millions de touristes / an ;

1er pôle économique du pourtour méditerranéen (devant Nice) ;

3ème région économique hexagonale ;

2ème ville du pays pour l’activité congrès ;

1er port français, 5ème port européen et 17ème port mondial pour l’activité croisières ;

Une météo exceptionnelle : 300 jours de soleil / an ;

57 kms de façade maritime dont 24 kms de calanques.

Source : ville de Marseille

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