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6 décembre 2019 | Isabelle Biard

Les CGP peuvent aider leurs clients expatriés à se constituer un patrimoine immobilier en France

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Vos clients expatriés ont à cœur d’acheter de l’immobilier d’investissement dans l’hexagone ? Sage décision, que ce soit pour bénéficier d’un sécurisant pied-à-terre en cas de retour précipité ou d’une sécurité financière pour leur retraite. Revue des choses à savoir dans ce cas particulier.

L’immobilier : le placement phare des expatriés résidant à l’étranger

Tous les sondages le montrent , les expatriés plébiscitent l’investissement immobilier en France. En effet, avec un parcours professionnel parfois très complexe et des cotisations retraite pas toujours assurées, les Français non résidents doivent sécuriser leur retraite en se constituant un patrimoine qui leur procurera des revenus complémentaires.

L’importance de disposer aussi d’un pied-à-terre en cas de retour prématuré est également dans tous les esprits, ainsi que la nécessité de se constituer un capital pour les études payantes des enfants…

En tout état de cause, les revenus souvent plus élevés au moment de l’expatriation permettent de financer un patrimoine immobilier à constituer.

Investir en tant qu’expatrié : surmonter les idées reçues

Pour un non-résident, les deux principaux freins à l’investissement en France sont la distance et le manque de temps. En effet, il peut être très compliqué de mener à bien ce projet depuis son pays d’accueil, surtout s’il est impossible de faire des allers-retours en France régulièrement.

Vous devez donc persuader vos clients qu’ils ne sont pas forcément obligés de venir voir les biens immobilier à acheter ou les endroits où ceux-ci seront édifiés. Connaître les marchés locaux pour pouvoir faire leur sélection n’est pas une obligation… Il suffit juste de faire confiance à son CGP !

Maîtriser les marchés locaux et percevoir leur potentiel est affaire de professionnels comme vous, leur conseiller patrimonial, ou des structures comme iSelection Patrimoine, spécialisées dans l’offre de biens immobiliers d’investissement sélectionnés avec soin.

Les formalités d’achat peuvent s’effectuer via internet

La distance ne complique pas forcément les démarches liées à l’achat. A l’heure d’Internet l’acheteur expatrié n’est pas obligé de rentrer en France pour signer le compromis de vente ou l’acte de réservation, puis l’acte de vente chez le notaire. Il peut tout-à-fait vous mandater via une procuration ou signer électroniquement les documents. Il existe des formules d’investissement « clé en main ».

La distance n’empêche pas d’emprunter en France quand on est expatrié

  • Faire un crédit dans un établissement financier français est même plus que conseillé pour deux raisons : le niveau des taux d’intérêt toujours au plancher (même si les expatriés subissent une légère surcote de l’ordre de + 0,20 % à + 0,40 %) et l’annulation du risque de change.
  • Les banques françaises sont tout-à-fait d’accord pour prêter aux expatriés, s’ils remplissent les conditions. Parmi leurs critères : épargne que vos clients sont prêts à domicilier en France. Les expatriés travaillant pour des entreprises françaises sont privilégiés, mais rien n’est impossible pour les entrepreneurs…
  • De plus, les biens immobiliers à acheter étant sur le territoire, aucun problème de prise de garantie… En tant que CGP, vous pouvez les aider dans ces démarches, d’autant que certains courtiers connaissent très bien cette particularité.

Comment trouver des locataires lorsqu’on est à l’étranger ?

Si vos clients investissent dans l’immobilier locatif neuf, les choses sont plus simples.

  • En effet, s’ils optent pour un investissement en location meublée (LMNP), la location du bien est confiée à un gestionnaire exploitant de la résidence. C’est lui qui s’occupe de tout : il se chargera de la mise en location en passant par la mise en ligne des annonces et à la réalisation des travaux ou encore, la rédaction des baux.
  • Dans le cadre d’un investissement en location nue Pinel, la gestion peut aussi être déléguée. iSelection propose toujours le choix à l’investisseur de donner le bien en gestion à l’un de ses partenaires gestionnaires privilégiés, avec des propositions tarifaires négociées. (Lamy-Nexity, Foncia, Citya, etc…)

 

Les expatriés peuvent bénéficier d’une fiscalité attractive

Certes, les expatriés ne peuvent pas bénéficier de tous les dispositifs fiscaux avantageux en vigueur en France, mais ils peuvent toujours profiter du régime LMNP qui leur permet, le cas échéant, de ne pas payer d’impôt sur les revenus locatifs pendant plusieurs années.

Le LMNP est le statut fiscal auquel tous les non-résidents ont droit

Le régime LMNP réel permet à l’investisseur de procéder à des amortissements et de passer toutes les dépenses en déficit (charges de copropriété, taxe foncière, frais de gestion, frais d’agence, notaire).

Les revenus imposables (donc la part de revenus locatifs après déduction des amortissements et déficits) seront ensuite imposés au taux marginal d’imposition (TMI). Cela signifie que les revenus locatifs s’ajouteront aux autres revenus en France. Or, dans le cas d’un non résident… celui-ci n’a pas de revenus en France.

L’état français appliquera donc une tranche forfaitaire à 20%. Cela est nettement favorable puisque les Français sont, selon leurs revenus, imposés à 30% ou même 41% au TMI.

Le Pinel est aussi accessible aux expatriés dans certains cas

En effet, la loi stipule que seuls les résidents fiscaux français peuvent bénéficier de la réduction d’impôt Pinel mais il existe des cas particuliers.

  • Pour les investissements réalisés à compter du 1er janvier 2019, si le contribuable achète du Pinel puis s’expatrie, son avantage fiscal est conservé le temps de l’expatriation (ce qui n’était pas le cas auparavant).

Les contribuables résidant en France au jour de l’investissement (quelle que soit leur nationalité) conservent la réduction d’impôt pour les périodes au titre desquelles ils sont non-résidents français (qu’il s’agisse d’investissements en direct ou via une SCI). La réduction s’impute sur l’Impôt sur le Revenu dû en France par ces non-résidents (mais ne peut pas donner lieu à remboursement).

  • Si l’expatrié revient vivre en France avant la fin de la réduction d’impôt, il pourra bénéficier de celle-ci sans toutefois pouvoir utiliser les réductions non utilisées pendant la période d’expatriation.

Il faut donc conseiller à vos clients d’acheter, dans la mesure du possible, leur bien immobilier neuf avant de partir !

 

En tant que CGP, vous avez donc toute latitude de conseiller à vos clients expatriés de se constituer un patrimoine immobilier, doucement mais sûrement, profitant de revenus souvent gonflés pendant la période professionnelle passée à l’étranger.

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