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14 mai 2018 | Léonard Ferro

IFI et nue propriété

IFI démembrement Nue Propriete

Attention : les règles fiscales ont changé ! Si le fonctionnement de l’impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) ressemble beaucoup à l’ancien ISF – pour les seuls biens immobiliers cette fois – certains domaines font tout de même face à une évolution. C’est le cas du démembrement de propriété. Zoom sur cette nouveauté fiscale de l’IFI 2018.

 

L’usufruitier n’est plus systématiquement la seule personne redevable de l’IFI

Lorsque l’ISF était en place, un bien démembré n’était comptabilisé dans l’assiette taxable que pour la personne usufruitière (qui ne possède pas les murs, mais peut jouir des lieux, y compris en les louant). La personne nue-propriétaire (détenant les murs), elle, échappait à l’impôt sur la fortune concernant cet actif.
L’IFI change un peu la donne. Dorénavant, les nus-propriétaires se séparent en deux groupes et l’un d’entre eux est concerné par le paiement de l’Impôt sur la Fortune Immobilière.

1. L’usufruit légal

Ce groupe aujourd’hui concerné par l’IFI est celui des nus-propriétaires qui ont obtenu ce statut dans le cadre de l’usufruit légal du conjoint survivant (article 757 du code civil).
Dans ce cas-là, l’IFI est partagé entre les deux parties.

Exemple : un parent décède et le parent survivant devient l’usufruitier du logement familial. Les enfants héritent de la nue-propriété, en totalité ou en partie puisque le conjoint survivant peut, lui aussi, être propriétaire d’une partie de la nue-propriété. S’il y a un IFI à payer, il est dorénavant partagé entre les deux parties (parent survivant usufruitier et enfants héritiers nus-propriétaires) et calculé à proportion des valeurs respectives de l’usufruit et de la nue-propriété, définies par la loi en fonction de l’âge de l’usufruitier au 1er janvier (voir le tableau ci-dessous). Bien entendu, si le conjoint survivant détient une partie de la nue-propriété, il paiera l’IFI au titre de son usufruit, mais aussi au titre de sa nue-propriété.

A noter : les parents qui cèdent de leur vivant la nue-propriété de logements à leurs enfants (parents qui deviennent donc usufruitiers de ces logements) peuvent continuer à déclarer la valeur de ces biens en pleine propriété, comme c’était le cas avec l’Impôt de Solidarité sur la Fortune.

2. L’usufruit conventionnel

Les nus-propriétaires dits « patrimoniaux » ayant opéré un démembrement dans un objectif financier, restent exclus du paiement de l’IFI au titre de ce bien, s’ils doivent payer l’IFI. Même règle pour les nus-propriétaires ayant obtenu ce statut suite à une donation (donations au dernier vivant comprises) ou à un héritage. Cet usufruit dit « conventionnel », et non « légal », reste donc en dehors de la base taxable à l’IFI.

 

Tenir compte de ces nouvelles règles pour la déclaration de revenus, mais aussi pour les décisions patrimoniales futures

A l’heure de la déclaration de revenus, il est donc important de tenir compte de ces nouvelles règles, pour déterminer si un patrimoine net immobilier se situe au niveau du seuil de taxation de l’IFI, égal à 1,3 million d’euros.
Il est aussi important de les avoir en tête lors de futures décisions concernant la protection de la famille de vos clients ou la préparation d’une opération de transmission de patrimoine.
D’après des experts, le partage de l’impôt entre les parents et les enfants (pour l’usufruit légal) est une bonne nouvelle car elle pourrait favoriser une imposition moins importante à l’IFI. En effet, lorsqu’il y a un IFI à régler, ce sont souvent les parents qui sont concernés. Grâce au partage de l’éventuel impôt avec leurs enfants (qui, eux, ne sont pas forcément taxables à l’IFI), les parents devraient être moins taxés.

 

Détenir la seule nue-propriété d’un bien immobilier reste avantageux

Acheter un bien en nue-propriété reste un placement attractif et particulièrement bien adapté aux personnes entre 40 et 50 ans qui souhaitent préparer leur retraite. Vos clients peuvent, en effet, souscrire un crédit (dont les taux sont encore très avantageux) pour une période de 15 ans, par exemple, et payer moins cher un bien dont ils retrouveront l’entière propriété (et la valeur totale) au moment de leur retraite. Voyez à ce propos notre fiche dédiée aux avantages du démembrement de propriété.

 

Tableau des valeurs de l’usufruit et de la nue-propriété d’après l’article 669 du Code général des impôts

Age de l'usufruitier Valeur de l'usufruit Valeur de la nue-propriété
USUFRUIT VIAGER
Moins de 21 ans 90 % 10 %
De 21 à 30 ans 80 % 20 %
De 31 à 40 ans 70 % 30 %
De 41 à 50 ans 60 % 40 %
De 51 à 60 ans 50 % 50 %
De 61 à 70 ans 40 % 60 %
De 71 à 80 ans 30 % 70 %
De 81 à 90 ans 80 % 20 %
A partir de 91 ans 90 % 10 %
USUFRUIT TEMPORAIRE
De 0 à 10 ans 23 % 77 %
De 11 à 20 ans 46 % 54 %
De 21 à 30 ans 69 % 31 %
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