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10 juillet 2019 | Isabelle Biard

L’IFI n’enlève rien à l’attrait du placement immobilier !

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La création de l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) a « choqué » certains de vos clients qui se méfient désormais de l’immobilier, pensant que la pierre fait les frais d’une fiscalité trop lourde… Mais le poids de l’IFI n’est pas plus important que celui de l’ISF.  L’immobilier garde tous ses atouts – particulièrement dans un contexte de taux d’intérêt ultra bas – et a toujours sa place dans un patrimoine.

L’IFI n’est pas un nouvel impôt… Il s’appelait « ISF » auparavant !

La création de l’IFI a fait penser à vos clients que leurs actifs pierre subissaient un impôt supplémentaire. En réalité, l’IFI a pris la place de l’ISF, taxant l’immobilier dans des conditions quasi identiques. Le seul changement a été l’exclusion des actifs financiers de l’assiette taxable de l’IFI.

Est-ce une raison pour délaisser l’immobilier comme placement ? Certainement pas. Car l’immobilier continue de bénéficier de nombreux atouts, particulièrement aujourd’hui en période de taux d’intérêt au plancher.

L’immobilier reste donc un actif à privilégier pour de nombreuses raisons.

L’IFI peut être réduit grâce aux décotes légales

Avant de décrire les multiples atouts de la pierre, rappelons que vos clients devant payer l’IFI ont la possibilité d’abaisser la facture fiscale en appliquant des décotes à certains de leurs biens. Exemple :

  • La valeur de la résidence principale peut faire l’objet d’une décote autorisée de 30 %
  • La valeur des biens locatifs (meublés ou vides), eux, d’une décote de 10 % à 20 %
  • Décote possible également jusqu’à 30 % si les logements sont détenus en indivision (la décote augmente parallèlement au nombre d’indivisaires), etc.

Toutes ces décotes autorisées par l’administration fiscale sont cumulables et réduisent l’IFI à payer, l’annulant, quelquefois, purement et simplement.

En tout état de cause, l’IFI ne ponctionne pas plus les contribuables sur leurs biens immobiliers que ne le faisait l’ISF.

Retrouvez ci-dessous les barèmes de l’IFI :

Fraction de la valeur nette taxable du patrimoineTaux applicable
Jusqu'à 800 000 €0 %
Entre 800 001 € et 1 300 000 €0,50 %
Entre 1 300 001 € et 2 570 000 €0,7 %
Entre 2 570 001 € et 5 000 000 €1 %
Entre 5 000 001 et 10 000 000 €1,25 %
Supérieure à 10 000 000 €1,5 %

L’immobilier conserve ses qualités intrinsèques reconnues même avec l’IFI

La politique de diversification du patrimoine de vos clients vous amène à leur proposer des actifs immobiliers. Pour répondre à leurs éventuelles objections par rapport à l’IFI, n’hésitez pas à leur rappeler les multiples points positifs de la pierre comme placement :

L’immobilier est certainement l’un des placements les plus sécurisés du marché

Si des cycles existent dans ce domaine, les courbes sont moins volatiles et les à-coups moins violents que dans le cas d’un produit purement financier. Un logement garde une valeur intrinsèque car il s’agit d’un actif « en dur », qui a une réalité physique.

L’immobilier est l’un des rares placements pouvant être réalisé à crédit

Vos clients peuvent ainsi bénéficier d’un effet de levier.

De plus, en achetant à crédit, ils bénéficient d’un contrat de prévoyance lié à l’assurance décès invalidité. Si l’un des emprunteurs décède, le survivant n’a plus qu’une partie du crédit à rembourser. Il peut aussi n’avoir plus rien à rembourser si l’assurance a été contractée à 100 % sur chaque emprunteur. Une protection importante et très intéressante pour la famille… C’est d’ailleurs la raison pour laquelle, compte tenu des taux de crédits actuels, il n’est pas intéressant – même si l’on en a la possibilité – de rembourser un crédit par anticipation. Cela supprimerait cette intéressante prévoyance familiale à moindre coût.

L’immobilier est un placement particulièrement adapté à la préparation financière de la retraite

Au moment de leur cessation d’activité, vos clients pourront choisir de continuer à percevoir les revenus locatifs de leur bien immobilier (à 100 % puisque les crédits sont souvent remboursés à ce moment-là). lORSQUE CES REvenus locatifs vient d’un bien lmnp ou , meme nets d’impots.  Ils peuvent aussi choisir de vendre le bien afin d’utiliser le capital à leur guise.

Il est possible de se réapproprier un logement locatif

Une fois les éventuelles contraintes fiscales respectées, vos clients pourront faire le choix de récupérer leur bien immobilier pour en profiter le moment venu.

Ainsi, ils font « coup double » en réalisant un placement immobilier défiscalisant dont les loyers vont rembourser une partie du crédit et en se constituant un patrimoine immobilier dont ils auront la jouissance à terme. Un atout indéniable.

L’immobilier locatif peut réduire la facture fiscale

  • Si vos clients achètent un logement locatif bénéficiant d’un dispositif fiscal (Pinel, Censi-Bouvard, etc.), ils réduiront leur facture fiscale, et ce, pendant plusieurs années.
  • Par ailleurs, un placement immobilier en résidence avec services (séniors, étudiants ou affaire…) permet à vos clients de bénéficier de loyers garantis par bail commercial et de les libérer de tout souci de gestion.
  • La nue-propriété d’un bien immobilier n’entre pas dans les actifs taxables à l’IFI. Pour un placement immobilier « pierre » en nue-propriété, le démembrement temporaire est souvent compris entre 15 et 18 ans. Il faut garder en tête que cet investissement ne diminue pas l’IFI, il permet simplement de ne pas y être assujetti pendant la période de démembrement. Ce n’est qu’au terme de la restitution de la pleine propriété que le bien sera comptabilisé dans l’IFI et que les premiers revenus locatifs seront perçus par le propriétaire.

L’immobilier représente un actif idéal en vue d’une transmission à ses enfants

En effet un placement immobilier est souvent conservé sur le long terme. Sa transmission aux enfants peut être fiscalement préparée et optimisée à l’aide de différentes stratégies (création d’une société civile immobilière familiale, d’une SARL de famille…).

 

Le placement immobilier bénéficie d’un contexte favorable

Les taux des prêts immobiliers sont toujours au plancher, mais cela pourrait changer dans les mois qui viennent. Alors, il est urgent de ne pas attendre en donnant l’opportunité à vos clients d’en profiter ! Emprunter actuellement ne leur coûte quasiment rien. D’autant plus que selon leur situation les banques  peuvent situation, ils peuvent encore bénéficier de taux d’intérêt inférieurs à 1,5 % !

 

L’Impôt sur la fortune immobilière (IFI) n’est donc pas un frein au placement immobilier.

L’IFI concerne des niveaux de patrimoine supérieurs à 1,3 million d’euros (non affecté à l’activité professionnelle). Or l’achat d’un bien immobilier locatif peut varier de 70.000 € HT (en LMNP par exemple) à 300.000 € TTC. Seuls les multi-propriétaires peuvent donc être pénalisés.

 

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