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8 juin 2018 | Isabelle Biard

Fiscalité immobilière : choisir entre location nue ou location meublée

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Vos clients peuvent se demander, lorsqu’ils achètent ou lorsqu’ils héritent d’un logement, par exemple, s’il vaut mieux le mettre en location nue ou en location meublée. Éléments de réponse.

 

Certains dispositifs ne donnent pas le choix entre location nue ou location meublée

En préambule, rappelons que le choix entre location nue (vide) ou meublée n’est pas toujours possible. Les investisseurs qui achètent un bien neuf en se plaçant sous des dispositifs « défiscalisants» sont obligés de se soumettre à ses contraintes. La fiscalité immobilière du dispositif Pinel n’autorise que des baux classiques 3-6-9 en location nue, alors que les résidences avec services, au contraire, obligent le bailleur à louer meublé dans le cadre du dispositif LMNP Amortissement ou du LMNP Censi-Bouvard.

Mais la question peut se poser dans certains cas, notamment lors de l’achat (ou de l’héritage) d’un bien ancien ou d’un bien neuf pour lequel on ne souhaite pas de régime de défiscalisation en raison, par exemple, des contraintes sur le niveau du loyer.

Choisir la location nue ou meublée va alors dépendre de plusieurs critères.

 

La situation géographique peut rendre plus propice un statut plutôt que l’autre

Premier paramètre à prendre en compte : l’adresse du logement à louer.

Dans certains quartiers la demande locative va être beaucoup plus importante en location meublée qu’en location vide, ou inversement. Un secteur proche d’une université, par exemple, affichera un marché locatif très actif sur les locations meublées à destination des étudiants. Encore faut-il, bien sûr, que le logement corresponde aux critères de recherche des étudiants : studios ou 2 pièces en priorité. Les plus grands appartements peuvent faire l’objet de colocations s’ils sont adaptés pour ce concept… à l’investisseur de voir s’il souhaite se lancer dans cette aventure.

Dans d’autres quartiers situés dans des zones touristiques, la possibilité de louer à des touristes pendant les 3 mois d’été peut inciter à choisir la location meublée avec un bail de 9 mois autorisé pour les étudiants. Les recettes plus élevées pouvant être tirées de locations saisonnières peuvent impliquer un rendement global très intéressant. Certaines petites surfaces de stations balnéaires, louées aux étudiants et aux touristes en été procurent ainsi d’excellents rendements.

 

Location nue ou meublée : les règles de gestion ont leur importance…

2ème aspect à prendre en compte : l’implication que va avoir le statut du bail sur la gestion au quotidien du logement locatif.

  • Facilité de gestion :

Une location nue avec un bail de 3 ans qui se renouvelle tacitement peut apparaître moins contraignant pour certains.

Un bail meublé, de durée courte (1 an ou 9 mois pour un étudiant), implique le renouvellement plus rapide du locataire avec ce que cela suppose d’énergie pour lui trouver un remplaçant et de frais éventuels de rafraîchissement des lieux. L’idée selon laquelle la location meublée serait préférable car beaucoup moins réglementée que la location nue est de moins en moins vraie. En effet, au fil du temps, la réglementation s’est alourdie sur les locations meublées et, même lorsque celle-ci est inexistante, la jurisprudence montre que les juges estiment souvent que les règles applicables aux locations nues doivent aussi s’appliquer aux locations meublées.

Par ailleurs, comme son nom l’indique, un bail meublé implique de fournir en meubles le logement. La loi Alur a notamment mis en place liste du mobilier minimum obligatoire dans une location meublée. Ces derniers ont un coût… certes amortissable à moyen terme avec des loyers potentiellement plus élevés que dans une location nue. Les locataires désirent un confort, un ameublement moderne, Internet, un lave linge, un lave vaisselle, TV écran plat, etc.

A noter que pour une location meublée, le montant du dépôt de garantie à fournir est égal à 2 mois de loyer, charges non comprises. Dans une location nue, il est équivalent à 1 mois de loyer, également hors charges.

A noter : Le projet de Loi Alur a réservé une mauvaise surprise aux propriétaires-bailleurs de meublés. Les logements meublés pourraient être soumis finalement à l’encadrement des loyers.

  • Conséquence sur les préavis pour rupture de bail :

Dans une location meublée, le bailleur n’a que 3 mois de préavis à donner à son locataire avant l’échéance du bail. Si la rupture du bail est à l’initiative du locataire, ce dernier doit envoyer un préavis d’1 mois à son propriétaire.

Pour une location nue, le bailleur doit justifier la rupture du bail. Il ne peut ainsi donner congé à son locataire que pour vivre lui-même dans le logement, le louer à un membre de sa famille ou le mettre en vente. Le préavis à fournir au locataire est alors de 6 mois. Le préavis de départ à l’initiative du locataire, lui, est de 3 mois ou de 1 mois dans certains cas particuliers.

 

La fiscalité doit être un critère prépondérant dans le choix de la location nue ou meublée

Ce que l’investisseur doit aussi attentivement regarder, c’est la fiscalité applicable à chacune des formules par rapport à son patrimoine et à ses objectifs.

Dans les deux cas, les recettes locatives sont soumises au barème progressif de l’impôt sur le revenu, mais les abattements et déductions diffèrent.

  • La location nue procure des « revenus fonciers »

    Dans ce cadre, le bailleur a le choix entre le régime du micro-foncier qui lui permet de ne payer des impôts que sur 70 % de ses recettes locatives ou le régime réel, avec possibilité de déduire ses charges (travaux éventuels, intérêts d’emprunt). En cas de déficit, il pourra l’imputer à ses revenus globaux dans la limite de 10 700 € hors intérêts d’emprunt).

  • La location meublée, quant à elle, procure des « bénéfices industriels et commerciaux » (BIC).

Deux statuts sont possibles dans ce cas :

  1. Le bailleur d’une location meublée a le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP Censi-Bouvard et LMNP Amortissement) si ses recettes locatives ne dépassent pas 23.000 € / an, ni 50 % de ses revenus globaux.
    Ce statut lui offre deux options : en micro-BIC, il imposé sur la moitié seulement de ses recettes (au lieu de 70 % pour une location nue). S’il préfère être imposé au réel, il aura la possibilité de diminuer ses recettes via la déduction des charges et les amortissements autorisés (80 % de la valeur du bien). Ainsi, cumulé avec un crédit bancaire, cela peut créer des déficits qui s’imputeront sur ses bénéfices en réduisant son niveau d’imposition.Nouveau : la loi de finances 2018 a modifié le plafond des revenus pour permettre à un plus grand nombre de se positionner sous le régime simplifié micro-BIC : celui-ci grimpe de 33.200 € à 70.000 €.
  2. Si les recettes locatives meublées dépassent 23.000 € / an, le bailleur obtient automatiquement le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) s’il remplit également la condition suivante : ses revenus issus de la location meublée représentent plus de la moitié des revenus de son foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu (traitements et salaires, BIC autres que ceux tirés de la location meublée, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux ou revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du code général des impôts).

Important : auparavant, une 3ème condition était nécessaire pour bénéficier du statut de LMP : l’obligation de s’inscrire au registre du commerce et des sociétés. Mais en février 2018, le Conseil constitutionnel a déclaré non conforme cette obligation. Cette suppression a des conséquences non négligeables pour ceux qui respectent les deux critères liés au montant des recettes, et qui choisissaient, auparavant, de ne pas s’inscrire au RCS pour éviter d’être placé sous le statut LMP. Aujourd’hui, ils n’ont plus le choix puisqu’ils bénéficieront automatiquement du statut LMP…

 

Choisir la location nue ou la location meublée dépend, on le voit, de multiples critères. Vos clients investisseurs immobiliers doivent peser le pour et le contre de chacune des formules et surtout la replacer dans son contexte fiscal et patrimonial pour se décider.

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