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24 octobre 2019 | Isabelle Biard

Quels conseils donner à vos clients pour la donation d’un bien immobilier locatif à leurs enfants

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Avec l’allongement de l’espérance de vie, de plus en plus d’épargnants souhaitent transmettre des biens – notamment immobiliers – à leurs enfants de leur vivant. S’ils optent pour une donation, quel process doivent-ils mettre en place ? Sur quoi, en tant que CGP, devez-vous les mettre en garde ? 

Les avantages de la transmission d’un bien immobilier locatif de son vivant

La transmission d’un bien immobilier locatif de leur vivant présente plusieurs avantages pour vos clients. L’opération leur permet, en effet :

  • d’aider leurs enfants, au moment où ceux-ci peuvent en avoir besoin, c’est-à-dire en cours d’activité (et avec notamment, des enfants en cours d’études supérieures…). En effet, avec l’allongement de l’espérance de vie, les héritages se perçoivent de plus en plus au moment de la retraite, à l’heure où les besoins financiers sont moins importants…
  • d’éviter d’éventuels conflits familiaux qui surviennent lors du partage à l’heure de la succession
  • d’optimiser fiscalement leur succession en bénéficiant de certains abattements fiscaux
  • d’optimiser leur situation fiscale actuelle en fonction de leurs besoins (faire baisser leur IFI, leurs revenus fonciers, leur taxe foncière…)

La fiscalité est, par ailleurs, plus légère lorsque les parents donnent à leurs enfants avant d’avoir atteint l’âge de 80 ans.

Les conditions à respecter pour la transmission d’un bien immobilier locatif

Le premier travail du CGP consistera d’abord à vérifier que les biens immobiliers pressentis pour la transmission sont détachés de toute contrainte fiscale attachée à un dispositif spécial.

Transmission d’un bien immobilier Pinel

Pour transmettre un bien immobilier locatif de type Pinel, il faudra que vos clients attendent d’avoir respecté leur engagement de location, sous peine de devoir rembourser à l’État les réductions d’impôt dont ils auraient profité (12% de réduction d’impôt pour 6 ans de location, 18% pour 9 ans ou encore 21% pour 12 ans). Ensuite, ils sont effectivement libres de garder le bien, de le revendre… ou d’en faire donation à leurs enfants.

Transmission d’un bien immobilier LMNP en résidences services

Dans ce cas il s’agit de vérifier le sort de la TVA attachée aux résidences services que peuvent se faire rembourser vos clients s’ils s’engagent à louer leur bien pendant 20 ans.

Dans ce cas particulier, les services fiscaux permettent la vente ou la donation du bien avant le terme des 20 ans sans annuler la totalité de l’avantage. Ils demanderont simplement à vos clients de leur rembourser le trop perçu au prorata des années de détention.

Important : à condition que le logement continue à être loué au gestionnaire de la résidence avec services, l’acheteur ou le bénéficiaire de la transmission du bien immobilier locatif peut reprendre à son compte les avantages fiscaux restants en se faisant rembourser la TVA des années qu’il reste à louer pour atteindre les 20 ans au total.

Les conditions liées au déficit foncier

Les avantages fiscaux attachés au déficit foncier doivent, eux aussi, avoir été légalement perçus pour que leur remboursement ne soit pas réclamé par l’administration fiscale.

Ainsi, la transmission doit avoir lieu au minimum 3 ans après l’utilisation de ce dispositif puisque celui-ci exige une location triennale sans interruption, suite à la déclaration de revenus.


Si vous avez des questions, vous pouvez contacter notre équipe


 

La donation, une solution de transmission d’un bien immobilier locatif

Parmi les possibilités de transmission d’un bien immobilier locatif à disposition de vos clients, il y a la donation.

Le transfert de propriété devant être inscrit au service de publicité foncière, effectuer la transmission d’un bien immobilier nécessite de s’attacher les services d’un notaire. Cela engendrera donc des frais qu’il vous faut intégrer pour évaluer l’intérêt de l’opération pour vos clients.

Une donation est exonérée d’impôt si son montant ne dépasse pas 100 000 € par parent et par enfant tous les quinze ans.

Exemple : si les parents sont propriétaires d’une maison qui vaut 400.000 €, et qu’ils transmettent celle-ci à leurs deux enfants, aucune fiscalité ne s’appliquera sur la donation si les donateurs sont âgés de moins de 80 ans.

Deux formules de donation : la donation simple et la donation-partage

La donation-partage est à recommander à vos clients propriétaires d’un patrimoine immobilier conséquent et/ou parents de plusieurs enfants. En effet, son avantage par rapport à la donation simple est qu’elle fige la valeur des biens donnés au moment de la transaction.

  • Intérêt de la donation-partage : éviter tout litige entre les héritiers, au moment du décès des donateurs. Au contraire, dans le cas d’une donation simple, des héritiers s’estimant lésés peuvent réclamer un rééquilibrage de la situation, compte tenu de la valeur des biens donnés.
  • La valeur de la donation-partage est calculée au moment du décès du donateur. Cela peut, évidemment changer beaucoup de choses, en fonction de l’évolution des valeurs au fil du temps…

Attention ! une donation est définitive : pour revenir sur une telle décision, vos clients devraient faire l’opération inverse et repayer des droits de mutation.

Possibilité d’insérer des clauses particulières dans les donations

Les donations peuvent donner lieu à l’insertion de multiples clauses particulières, telles que :

  • la charge graduelle : les enfants bénéficiaires de la donation ont l’obligation, à leur décès, de transmettre le bien à une personne d’ores-et-déjà désignée ;
  • la charge résiduelle : même idée mais pour ce qui subsistera du bien immobilier donné ;
  • le droit de retour conventionnel : si l’enfant bénéficiant de la donation (et n’ayant pas de descendance) décède avant votre client donateur, le bien donné reviendra à ce dernier ;
  • la clause d’exclusion de communauté : le bien immobilier donné ne sera pas intégré dans la « communauté » de mariage de l’enfant ayant bénéficié de la donation. Il sera un bien personnel de celui-ci ;
  • la clause d’inaliénabilité : les enfants bénéficiaires de la donation ont interdiction de vendre ou de céder gratuitement le bien immobilier. Cette disposition doit toutefois être justifiée (droit de retour ou réserve d’usufruit, par exemple) et être temporaire.

 

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