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17 janvier 2018 | Léonard Ferro

Le Censi-Bouvard reconduit en 2018

Reconduction dispositif LMNP Censi-Bouvard

Les députés ont reconduit pour un an le dispositif Censi-Bouvard qui pourra donc encore être utilisé pendant toute cette année 2018. Le Censi-Bouvard permet une réduction d’impôt de 11 % du prix d’acquisition d’un logement locatif, dans la limite de 300.000 €. Il est cumulable avec le statut de LMNP.

 

Les conditions de reconduction du Censi-Bouvard en 2018

Le dispositif Censi-Bouvard devait initialement prendre fin le 31 décembre 2017. Il concernait jusqu’alors les acquisitions de biens immobiliers achetés neufs et proposés en location meublée dans les résidences avec services pour étudiants et pour personnes âgées, à condition que l’acquisition soit régularisée par acte notarié au plus tard le 31 décembre 2017. Cette date butoir a finalement été prolongée d’un an par la loi de finances 2018. Le dispositif Censi-Bouvard est donc encore utilisable jusqu’au 31 décembre 2018, avec les mêmes conditions d’application qu’auparavant.

 

A noter : dès le 1er Janvier 2019, vos clients pourront investir et bénéficier d’avantages fiscaux en achetant un appartement en résidence services seniors, grâce au dispositif LMNP dans son format Amortissement.

 

Rappel des règles du Censi-Bouvard

A condition d’être domiciliés sur le territoire français, vos clients peuvent profiter de cette réduction d’impôt calculée sur la valeur hors taxes du bien et étalée de façon linéaire sur neuf années. Les logements concernés par le Censi-Bouvard sont ceux situés dans :

  • un établissement de santé à vocation sociale ou médico-social ;
  • une résidence à destination des personnes âgées, handicapées ou pour les étudiants ;
  • et une résidence de tourisme classée.

Le fait que la réduction d’impôt ne puisse être calculée que sur une somme maximale de 300.000 € ne signifie pas pour autant que vos clients n’ont pas le droit d’acquérir un logement d’une valeur supérieure. Mais la réduction d’impôt ne s’appliquera pas sur la somme payée au-delà de la limite des 300.000 €. Le gain maximal (hors avantage concernant la TVA) est donc de 3.666 € par an*.

Par ailleurs, si le montant de la réduction dépasse le montant de l’impôt sur le revenu à payer, le reliquat est reportable pendant encore six ans, à condition que le logement soit toujours loué l’année (ou les années) de l’utilisation du report de la réduction.

Il est possible de cumuler plusieurs investissements en dispositif Censi-Bouvard la même année, mais l’ensemble des opérations sera soumis au plafond global de 300.000 € hors taxes pour le calcul de la réduction d’impôt.

 

Cumuler le Censi-Bouvard et le statut LMNP

Le dispositif Censi-Bouvard est cumulable avec le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Cela permet aux investisseurs de bénéficier, en plus de l’avantage fiscal, d’une récupération de la TVA, à condition de conserver le logement pendant 20 ans.

Cette récupération est accordée par l’administration fiscale seulement si au moins trois services sont assurés dans la résidence.  Parmi ceux-ci :

  • La réception des clients ;
  • Les petits déjeuners ;
  • Le nettoyage des locaux ;
  • La fourniture de linge de maison.

Autre condition : louer le bien meublé à un exploitant professionnel, pendant une durée de 9 à 12 ans. Le bail est renouvelable.

A noter que les loyers sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et que l’investisseur doit s’inscrire au Service des Impôts des Entreprises (SIE) en tant que Loueur en Meublé Non Professionnel. Attention, l’activité ne doit pas être exercée à titre professionnel : les recettes locatives ne doivent pas dépasser 23.000 € / an, ni 50 % des revenus globaux de l’investisseur.

Nouveau : la loi de finances 2018 a modifié le plafond des revenus permettant de se positionner sous le régime simplifié micro-BIC. Celui-ci grimpe de 33.200 € à 70.000 €. Sinon, rien ne change : avec le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), le contribuable dispose de deux options : en micro-BIC, il est imposé sur la moitié de ses recettes. Sinon, il est imposé au réel avec, là encore, la possibilité de diminuer ses recettes via la déduction de charges et d’amortissements.

 

Les avantages du Censi-Bouvard-LMNP*

La fiscalité ne représente pas le seul avantage d’un investissement dans un logement placé sous le statut LMNP-Censi-Bouvard.

Par rapport à un investissement Pinel, par exemple, il n’y a, dans ce domaine, pas de zonage spécifique à respecter, ni de plafond de ressources du locataire ou de plafonds de loyers.

Le ticket d’entrée est relativement modeste puisqu’une chambre dans une résidence avec services s’achète entre 80.000 € et 150.000 €.

La délégation de l’exploitation de la résidence à un professionnel présente l’avantage de réduire les soucis de gestion. C’est l’exploitant qui se charge de remplir la résidence et de la faire fonctionner (accueil, entretien, petit déjeuner…).

Un tel investissement peut donc permettre à vos clients de se constituer un patrimoine immobilier en toute sérénité, tout en bénéficiant de revenus fonciers qui seront particulièrement appréciés, par exemple, à l’heure de la baisse des revenus, lors de la retraite. Vos clients perçoivent leur quote-part de loyers, chaque trimestre.

Selon l’emplacement, le type de résidence et, surtout, la qualité du gestionnaire, le rendement brut peut osciller entre 3,5 % et 4,2 %. Sélectionner un gérant sérieux et ayant fait ses preuves est donc un gage de rendement attractif. I Sélection peut vous aider dans cette démarche.

Important. Il n’est pas interdit à vos clients de profiter d’autres dispositifs fiscaux avantageux, en parallèle à une opération LMNP-Censi-Bouvard, mais attention : le cumul des avantages ne doit pas dépasser le plafonnement global des niches fiscales égal à 10.000 € par an et par foyer fiscal pour les investissements réalisés en métropole.

 

Exemple concret des avantages du Censi-Bouvard allié au LMNP*
Un investisseur achète un appartement d’une valeur de 150. TTC dans résidence avec services éligible au dispositif Censi-Bouvard en LMNP.
1er avantage : il récupère la TVA de 20 % représentant 30.000 €.
2e avantage : il bénéficie d’une réduction d’impôt de 11 % sur le prix HT, soit sur 120.000 € : 13.200 € d’économie d’impôt qu’il étale sur 9 ans. Soit une réduction d’impôt annuelle de 1.467 €.
Le montant global des avantages accordés atteint donc 43.200 €. Ce qui signifie qu’il a acheté un bien valant au départ 150.000 € seulement 106.800 €.

 

*Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales. L’attention de l’acquéreur est attirée sur les risques afférents à un investissement locatif (ex. : non-respect des conditions d’octroi de l’incitation fiscale, y compris des conditions de mise en location, absence de locataire, loyers impayés, évolution défavorable du marché locatif) susceptibles d’entraîner la perte du bénéfice des incitations fiscales et/ou la remise en cause de l’équilibre financier de l’investissement.

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