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26 janvier 2018 | Léonard Ferro

Zoom sur l’impôt sur la fortune immobilière (IFI)

Impôt sur la fortune Immobilière - IFI

L’impôt sur la fortune immobilière, ou IFI (remplaçant l’ISF), a été mis en place par la loi de finances dès 2018. Les contribuables dont le patrimoine immobilier net taxable est supérieur à 1,3 million d’euros en seront redevables cette année. Détails sur ce nouvel impôt sur la fortune immobilière.

 

Pourquoi une instauration de l’IFI en 2018 ?

L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) découle d’une décision des Pouvoirs Publics d’exonérer d’impôt sur la fortune les valeurs mobilières. L’impôt sur la fortune (ISF) a donc été transformé en IFI ; ce nouvel impôt sur la fortune immobilière ne prenant en compte, comme son nom l’indique, que les biens immobiliers des contribuables. La loi de finance 2018 l’a instauré avec concrétisation dès cette année pour les contribuables concernés.

 

Quels contribuables sont redevables de l’IFI impôt sur la fortune immobilière ?

L’impôt sur la fortune immobilière s’applique au patrimoine immobilier des foyers fiscaux (ces derniers pouvant être représentés par une personne seule, un couple marié, pacsé ou concubin) détenant, à la date du 1er janvier, un patrimoine immobilier d’une valeur nette (dettes exclues) supérieure à 1,3 million d’euros.

Pour les couples mariés résidant en France, le patrimoine soumis à l’IFI est apprécié dans sa globalité, qu’il appartienne aux parents ou aux enfants mineurs, et qu’il soit situé en France ou à l’étranger. En revanche, les personnes ayant leur résidence fiscale à l’étranger ne sont imposables que sur leurs biens situés en France. Il est à noter que les biens des enfants majeurs sont exclus de l’assiette imposable, même s’ils sont rattachés au foyer fiscal.
Attention, il existe 2 exceptions à cette imposition commune : lorsque le couple est en instance de divorce ou de séparation de corps ou lorsque le couple a signé un contrat de mariage sous le régime de la séparation de biens mais qu’il ne vit pas sous le même toit.
Enfin les personnes vivant en concubinage déclaré ou pacsées sont également soumises à une imposition commune.

 

Quel montant d’impôt représente l’IFI ?

Les contribuables concernés par l’IFI seront taxés entre 0,5 % et 1,5 % à partir de 800.000 € de valeur nette taxable.  Exemple : un contribuable déclarant un patrimoine égal à 1,4 million d’euros sera redevable, pour la première tranche à 0,5 % de 2.500 €, auxquels s’ajouteront 0,7 % sur les 100.000 € dépassant le seuil, soit une addition globale de 3.200 €.

Le calcul de l’IFI est basé sur le barème progressif et correspond à :

  • Entre 800.000 € et 1.300.000 € : 0,5 %
  • Entre 1.300.000 € et 2.570.000 € : 0,7 %
  • Entre 2.570.000 € et 5.000.000 € : 1 %
  • Entre 5.000.000 € et 10.000.000 € : 1,25 %
  • Au-delà de 10.000.000 € : 1,5 %

 

Les contribuables imposés à l’IFI bénéficient d’un abattement de 30 % sur la valeur de leur résidence principale et de 20 % sur la valeur de leurs biens loués.

Contrairement à l’ancien ISF, la déclaration d’IFI est la même pour tous, quel que soit le montant du patrimoine taxable. Celui-ci devra être indiqué sur la déclaration de revenus 2042 ; le détail de la composition devant être déclaré précisément dans des annexes.

 

Quels biens sont exonérés d’ impôt sur la fortune immobilière ?

La loi prévoit l’exonération d’imposition de certains biens :

  • Les biens professionnels

tels que ceux affectés à l’exploitation d’une société qui détient ces biens ou ceux affectés à l’activité principale du contribuable même si celle-ci est exercée à titre individuel. Attention : compte tenu de la prise en compte du « foyer fiscal », les biens ne doivent pas forcément tous être détenus par les parents : par exemple, l’activité peut être exercée par la mère, le bien appartenant à son fils ou sa fille. Attention également pour les sociétés soumises à l’IS, certaines conditions sont exigées : le contribuable doit y exercer une fonction de dirigeant et il doit détenir plus de 25 % des droits de vote de la société. Attention pas autant de texte en gras dans ce paragraphe

  • Les bois et forêts

peuvent être exonérés à hauteur des 3/4 de leur valeur s’ils sont susceptibles d’être exploités ou qu’ils le sont déjà. Le contribuable propriétaire doit s’engager à les exploiter pendant une durée de 30 ans minimum.

  • Les titres de sociétés

dont le foyer fiscal détient moins de 10 % du capital ou des droits de vote. Ces sociétés doivent toutefois avoir une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale. Attention : les SCPI, les SCI et les OPCI sont donc exclus de cette exonération et imposables à l’IFI. En revanche, les foncières cotées (SIIC) ont été in extremis sorties de l’assiette taxable à l’IFI.

Dans le cadre spécifique du démembrement de propriété, les biens sont taxés auprès de l’usufruitier, pour leur valeur en pleine propriété.

Dans le cadre spécifique du démembrement de propriété, les biens sont taxés auprès de l’usufruitier, pour leur valeur en pleine propriété.
Dans le cadre des contrats d’assurance-vie multi supports, les actifs immobiliers des compartiments en unités de compte sont bien soumis à l’IFI pour leur valeur de rachat au 1er janvier de l’année d’imposition.

 

Les dettes moins intéressantes pour réduire l’IFI

L’IFI a fait évoluer certains points (par rapport à l’ancien ISF) auxquels il faudra faire particulièrement attention.
Dans les prêts in fine, le passif ne sera plus, comme c’était le cas avec l’ISF, déductible dans son intégralité pendant toute la durée du crédit. Exemple : un crédit in fine de 100.000 € sur 10 ans ne sera déductible qu’à hauteur de 50.000 € après 5 ans.
Même idée pour les patrimoines immobiliers dépassant la valeur de 5 millions d’euros. La partie de la dette dépassant 60 % de la valeur de ce patrimoine ne sera déductible qu’à hauteur de 50 % du dépassement.

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