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29 mai 2019 | Isabelle Biard

Le crédit immobilier, première brique d’une bonne gestion patrimoniale

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Les arguments en faveur du crédit ne sont pas seulement liés au niveau faible des taux. Emprunter présente bien d’autres avantages pour un investisseur.

Des taux de crédit immobilier historiquement bas

L’Observatoire Crédit Logement/CSA note un taux moyen des crédits immobiliers de 1,35 % en mai 2019. Pour les investisseurs potentiels présentant un bon dossier, un taux inférieur à 1,2 % est même possible.

Un impact significatif sur les mensualités de remboursement

L’intérêt de la faiblesse des taux peut être démontrée avec un exemple comparatif.

  • Un crédit de 200.000 € sur 20 ans à un taux de 2,95 % impliquait une mensualité de remboursement de 1.104 €.
  • Le même prêt bénéficiant aujourd’hui d’un taux de 1,25 % abaisse la mensualité à 942 €. Une économie de 1.944 € par an.

Avec de tels taux, mécaniquement, la rentabilité de l’opération immobilière est en nette hausse.

Il est possible d’emprunter sans apport

Vos clients qui ne souhaitent pas se départir de liquidités peuvent se passer d’apport et emprunter 100 % du prix du bien, sans que cela ne soit trop onéreux.

Si leur conseiller d’en profiter aujourd’hui est une bonne idée, c’est que la situation des taux bas ne va peut-être pas durer… La BCE pourrait choisir de les remonter dans les mois qui viennent.

 

Découvrez les nombreux atouts cachés du crédit pour vos clients investisseurs

Vous le savez, l’attractivité actuelle des taux d’intérêt n’est pas le seul atout du crédit. Emprunter procure à vos clients bien d’autres avantages.

Voici la liste des arguments en faveur du crédit, à présenter à vos clients pour les inciter à investir dans l’immobilier locatif.

 

1. l’investissement immobilier locatif est l’un des rares placements finançables à crédit

Si vos clients les plus aisés peuvent acheter des titres financiers à crédit, ce n’est évidemment pas le cas de la majorité des épargnants. Les banques ne prêtent pas pour des placements en actions ou en obligations, mais elles prêtent pour un investissement immobilier… l’un des seuls actifs à pouvoir être acheté à crédit et donc accessible au plus grand nombre.

2. Grâce au crédit immobilier, vos clients réalisent une épargne forcée

Certains articles de la presse patrimoniale comparent les rendements entre actifs financiers et actifs immobiliers. L’idée est de calculer ce qu’aurait pu rapporter l’équivalent de la mensualité de remboursement d’un crédit si elle était placée en actions.

Ce calcul est trop simpliste, car en réalité, il est courant qu’un épargnant, sur la durée, ne respecte pas son objectif de versement, même programmé. Le crédit immobilier, quant à lui, oblige vos clients à épargner. La mensualité constitue une épargne forcée, qui leur permettra de se retrouver à la tête d’un patrimoine immobilier au moment de leur retraite.

3. Les intérêts d’emprunt sont entièrement déductibles

Les intérêts d’emprunt liés à un placement immobilier peuvent être déduits des loyers perçus par vos clients, tout comme, d’ailleurs, les frais d’emprunt : constitution de dossier, hypothèque, primes du contrat d’assurance décès-invalidité, etc.

4. Les mensualités du crédit immobilier sont en partie financées par les locataires

C’est apparemment l’argument qui fait mouche chez les investisseurs : ils ne sont pas les seuls à participer au remboursement du crédit. Leurs locataires en paient la plus grande partie.

Voici un exemple chiffré : un client investit dans un bien immobilier d’une valeur de 200.000 €, qui sera loué 600 € par mois.

  • Un crédit de 200.000 € sur 20 ans avec un taux de 1,25 % suppose une mensualité de 942 €.
  • Sur cette mensualité de 942 €, vos clients n’auront à rembourser que 342 € une fois le loyer de 600 € déduit.

Certes, ils auront à ajouter à cet effort d’épargne les frais annexes comme les impôts fonciers ou les charges de copropriété, mais, au final, l’effort d’épargne aura été largement adouci par le loyer. Et dans une décennie ou deux, votre client sera propriétaire d’un patrimoine immobilier qu’il aura payé peu à peu… en partie grâce aux loyers de son locataire.

5. Les dispositifs fiscaux en vigueur favorisent l’utilisation du crédit pour un investissement locatif

Même idée concernant les multiples possibilités de défiscalisation des investissements immobiliers. Si on les inclut dans le calcul final du coût de l’opération, le crédit ne coûte presque plus rien… Par exemple, la réduction fiscale (égale à 21 % du prix du bien*) rendue possible via un investissement Pinel contribue largement à rendre indolore le coût du crédit pour un tel investissement.

6. Le crédit immobilier propose un contrat de prévoyance

Parmi les conseils que vos clients attendent de vous, certains concernent la sécurisation de l’environnement familial.

Un crédit immobilier, vous le savez, offre à vos clients une très intéressante couverture familiale, via le contrat de prévoyance attaché à l’assurance décès invalidité souscrite en parallèle. Cet aspect est rarement regardé lorsque l’on emprunte et pourtant, il est loin d’être négligeable. Ce contrat de prévoyance est utile et rassurant. Si nécessaire, le crédit peut être entièrement remboursé par l’assurance, permettant ainsi à la famille -le cas échéant- de ne pas avoir à supporter l’éventuel remboursement du crédit lié à cet investissement.

C’est d’ailleurs pourquoi il n’est pas intéressant, aujourd’hui, de rembourser un crédit par anticipation. Cela ferait perdre l’opportunité de bénéficier de cette prévoyance. Mieux vaut conserver ce crédit et placer ses liquidités dans un autre type de support.

 

(*) sous conditions, voir le détail ici

 

C’est donc le bon moment pour vos clients d’acheter de l’immobilier en utilisant le levier du crédit ! Il ne leur reste plus qu’à trouver le bien qui corresponde à leurs besoins. Le choix est large entre les dispositifs fiscaux (Pinel, Censi-Bouvard, LMNP Amortissement, Nue Propriété, Malraux, MH, Deficit foncier) et le type d’investissement  : location nue ou meublée (résidences étudiantes, seniors, tourisme … ). Nos équipes sont là pour vous accompagner.

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